Les avantages de préparer sa retraite grâce à la nue-propriété

Qu’est-ce que la nue-propriété ? 

Comprendre le démembrement de propriété 

Un investisseur qui réalise un investissement immobilier locatif traditionnel dispose de la pleine propriété du bien qu’il achète. À contrario, lorsqu’il opte pour l’achat en démembrement de propriété, la pleine propriété du bien est divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’acheteur conserve la nue-propriété du logement et concède son usufruit à un tiers durant une durée contractuellement fixée (généralement 10 ou 20 ans). 

Le nu-propriétaire dispose des murs, mais pas de la jouissance du bien. On dit alors que le nu-propriétaire profite de l’abusus. L’usufruitier, de son côté, peut vivre dans le logement ou le louer et profiter des revenus locatifs générés. L’usufruitier bénéficie de l’usus et du fructus. 

Une fois la période de démembrement terminée, l’on procède au remembrement de propriété. Autrement dit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien et peut en faire ce qu’il souhaite. La pleine propriété est automatiquement reconstituée, sans frais. 

Les différentes manières d’investir en démembrement de propriété 

Il existe différentes manières d’investir en nue-propriété. L’opération peut être réalisée au travers de l’immobilier direct : l’investisseur achète un bien en nue-propriété et cède l’usufruit à un tiers. La pratique peut également se faire au travers de l’immobilier indirect, soit l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété. 

Pour rappel, les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif qui achètent puis gèrent un patrimoine immobilier locatif. Ces dernières reversent ensuite aux associés des dividendes selon leur quote-part dans la société et les loyers perçus. 

Pour plus de simplicité, dans cet article, nous allons évoquer la préparation de la retraite par le biais de l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété. 

En quoi la nue-propriété peut-elle vous permettre de préparer votre retraite ? 

Investir en nue-propriété est un placement qui s’envisage sur le long terme. Il n’est donc pas conseillé aux personnes qui souhaitent bénéficier de rentrées d’argent immédiatement, mais plutôt à celles qui ont à cœur de réaliser des projets à moyen ou long terme, comme la préparation de la retraite, notamment. 

La nue-propriété conviendra tout particulièrement aux investisseurs qui disposent déjà d’une résidence principale, mais qui souhaitent : 

• acquérir un bien afin de développer leur patrimoine immobilier ;

• profiter de revenus complémentaires (ou d’un capital) au moment de leur retraite ;

• éviter à avoir à superviser la gestion locative du bien ou son entretien ;

• limiter leur imposition ; 

• transmettre leur patrimoine.

Et pour cause ! Le démembrement de propriété répond à l’ensemble de ces problématiques. Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à s’occuper du bien. La gestion locative, l’entretien tout comme le paiement des impôts locaux incombent à l’usufruitier. Au moment du remembrement de propriété, qui doit idéalement avoir lieu plus ou moins en même temps que le départ à la retraite du nu-propriétaire, ce dernier retrouve son bien en parfait état et peut en jouir comme il le souhaite pour :

• y vivre ;

• le louer et profiter à son tour de revenus locatifs ;

• le vendre et bénéficier d’un capital.

Les avantages d’acheter un bien en nue-propriété pour préparer sa retraite 

Profiter d’une décote sur le prix du bien 

L’un des premiers avantages d’acheter un bien en nue-propriété pour préparer sa retraite est qu’il est possible de profiter d’une décote intéressante sur le prix du bien. Cette décote varie entre 30 et 40 % du prix du marché. L’occasion rêvée de réaliser des économies ou de se tourner vers des biens un peu plus haut de gamme. 

La décote est fort appréciable au moment de réaliser la transaction immobilière. Toutefois, l’acheteur peut également en profiter lors de la cession. S’il prend la décision de vendre son logement au moment du remembrement, il pourra espérer réaliser une plus-value conséquente, notamment si le bien prend de la valeur au fil des années.

Disposer d’un bien correctement entretenu

Autre atout, le nu-propriétaire dispose d’un bien correctement entretenu. Cela fait partie des obligations de l’usufruitier, qui doit s’occuper du logement en réalisant les travaux et menues réparations nécessaires (dans les parties privatives et communes). 

Ne pas avoir à gérer la gestion locative du logement 

L’achat en nue-propriété convient également aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer la gestion locative de leur logement. Dans ce cas de figure, c’est également à l’usufruitier de s’en charger durant toute la période de démembrement. 

Le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas de revenus locatifs issus de ce bien, n’a pas à intervenir sur la gestion des locataires en place, les relances pour les impayés, la mise en ligne des annonces, etc. 

Quid de la fiscalité pour un investissement en nue-propriété ?

Du point de vue fiscal, l’opération est, de nouveau, totalement neutre pour l’investisseur. Étant donné qu’il ne perçoit aucun revenu issu de ce bien durant la période de démembrement, il n’a aucun impôt à régler. La taxe d’habitation, tout comme la taxe foncière sont également à la charge de l’usufruitier. 

Le bien n’entre pas non plus dans l’assiette taxable du nu-propriétaire au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Si l’usufruitier y est assujetti, c’est à lui de verser les montants dus à l’administration fiscale. Un atout de plus pour les contribuables qui souhaitent préparer leur retraite et qui sont déjà fortement fiscalisés.

Notez, enfin, qu’au moment du remembrement de propriétaire, l’achat n’a pas d’incidence fiscale sur l’éventuelle plus-value réalisée. En effet, en cas de revente du bien, les gains générés sont imposés sur la valeur de la nue-propriété seule.