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Découvrez nos astuces et bons conseils pour réussir votre investissement en nue-propriété et effectuer un placement porteur.

L’investissement en nue-propriété repose sur le principe du démembrement de propriété. Le démembrement divise la pleine propriété du bien en deux parties distinctes, l’usufruit et la nue-propriété. Investir en nue-propriété présente de nombreux avantages pour le nu-propriétaire : absence d’imposition et d’entretien du bien, prix décoté, etc. Néanmoins, s’il est vrai que le placement affiche un montage particulier, il n’en est pas moins qu’il demeure un placement immobilier. Dès lors, il convient de prendre certains éléments en compte afin de réaliser un investissement porteur. Découvrez, à travers le guide suivant, ces conseils qui vous permettront de réussir votre investissement en nue-propriété

Le fonctionnement de l’investissement en nue-propriété 

L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier démembré. L’investisseur acquiert alors la nue-propriété du bien et concède l’usufruit à un tiers durant une période allant de 15 à 20 ans appelée période de démembrement.

Durant ces 15 à 20 années, l’usufruitier dispose de la jouissance du logement. Il peut prendre la décision de s’installer dans l’habitation ou de la louer et de percevoir des revenus locatifs. Le nu-propriétaire, de son côté, dispose des murs, mais n’a pas la possibilité de jouir du bien durant toute la période de démembrement.

Cette dernière passée, il récupère son logement de manière automatique et sans frais. L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire peut alors profiter pleinement de son bien soit pour s’y installer, soit pour le louer et bénéficier de revenus complémentaires, soit pour le mettre en vente et espérer une plus-value. 

4 conseils pour réussir son investissement en nue-propriété 

Bien que l’achat en nue-propriété repose sur un montage bien spécifique, il n’en est pas moins qu’il s’agit d’un investissement immobilier. Comme pour tout investissement en nue-propriété, le nu-propriétaire doit prendre certaines précautions avant de réaliser son placement. En l’occurrence, il est important qu’il définisse bien ses objectifs pour espérer réaliser un placement porteur et ne pas perdre d’argent. Il doit également adopter une stratégie qui lui permettra d’atteindre le but qu’il s'est fixé. 

  1. Sélectionner une ville et un quartier attractif 

Même pour un investissement en nue-propriété, le choix du secteur d’investissement reste crucial. Il est important d’opter pour un emplacement géographique porteur. Mieux vaut : 

  • se tourner vers une ville qui attire de nombreux résidents, avec une croissance démographique positive ;

  • opter pour un quartier bien desservi par les transports en commun ;

  • choisir une commune dotée d’infrastructures modernes ;

  • privilégier la proximité des services et des établissements scolaires, etc. 

Concrètement, il faut envisager ce placement dans une optique de revente pour éviter les impairs par la suite. 

Certes, le nu-propriétaire ne profite pas pleinement de son bien durant toute la période de démembrement. En revanche, à terme, il en récupère la pleine propriété. S’il prend la décision de revendre son bien, il est préférable que le logement se trouve dans un secteur attractif et un quartier vivant (ou du moins, qui offre un certain confort à ses résidents). 

La règle est la même s’il décide finalement de mettre son logement en location. Plus le secteur sera attractif, plus les candidats à la location seront nombreux. 

  1. S’assurer d’avoir le bon profil pour ce placement 

Autre élément important, il est essentiel de s’assurer d’avoir le bon profil d’investisseur pour envisager un placement immobilier en nue-propriété. Comme expliqué précédemment, cet investissement repose sur un montage particulier. Cela signifie qu’il ne s’envisage pas comme un investissement immobilier locatif traditionnel. 

En effet, si l’investisseur prend la décision de financer son investissement par le biais d’un crédit immobilier, il ne pourra pas compter sur le versement de loyers pour rembourser son emprunt. Et pour cause, durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas la possibilité de jouir de son bien et donc de le mettre en location. Ce droit est réservé à l’usufruitier qui bénéficie directement des fonds de la location. 

  1. Calquer la date de remembrement de propriété sur la date de départ à la retraite

Finalement, l’investissement en nue-propriété convient tout particulièrement aux épargnants qui souhaitent acquérir un bien immobilier de qualité afin d’en profiter pour leur retraite. 

C’est pourquoi il est recommandé d’effectuer diverses simulations pour identifier avec précision l’âge de départ à la retraite de l’investisseur. Ce dernier pourra alors se tourner vers un programme d’investissement en nue-propriété dont l’issue est prévue  aux alentours de cette période. 

Ainsi, dès son passage à la retraite (qui s’accompagne souvent d’une baisse de revenus), l’investisseur peut :

  • vivre dans son logement sans avoir de loyers à payer ;

  • le vendre dans des conditions fiscales avantageuses et espérer générer une plus-value ;

  • le louer et profiter de revenus locatifs complémentaires.

  1. Comparer les programmes d’investissement en nue-propriété 

Pour réussir son investissement en nue-propriété, il est également important de comparer les programmes d’investissement. L’objectif étant de déterminer quel est le programme en cours de commercialisation qui correspond le plus à ses attentes et à ses besoins.  

En effet, tous les programmes affichent des conditions différentes. Le prix des biens varie d’un programme à un autre, par exemple. Les durées de démembrement sont également diverses (15, 16, 17, 20 ans, etc.). La décote qu’il est possible d’obtenir  est également plus ou moins importante en fonction des investissements. Enfin, les typologies de bien qu’il est possible d’acquérir ne sont pas toujours les mêmes.

Réaliser une comparaison en se faisant éventuellement aider par des professionnels est le meilleur moyen de trouver le programme le plus adapté à son profil et à ses objectifs 

  1. Opter pour un bien durable et de qualité

Enfin, une attention toute particulière devra être accordée au bien choisi. La sélection du logement doit, en revanche, être mise en parallèle avec le quartier dans lequel l’investisseur souhaite réaliser son placement. 

Ainsi, dans un secteur étudiant, il est souvent recommandé de privilégier les studios, les T1 ou les T2 pour cibler précisément les étudiants et les jeunes actifs. À contrario, dans les quartiers plus familiaux, il est plutôt conseillé de se tourner vers des biens de type T3 ou T4 pouvant accueillir une famille avec enfants. 

Bien sûr, le logement lui-même devra être d’excellente qualité et offrir de belles prestations. Pour ce faire, l’investisseur peut se tourner de préférence vers les logements neufs. Ces derniers répondent aux dernières normes thermiques et environnementales en vigueur. De plus, ils ne présentent pas de travaux. Enfin, dans la grande majorité des cas, les espaces sont mieux optimisés si l’on compare aux immeubles anciens. 

Réussir son investissement en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir


Foire aux questions

Quels sont les avantages de l’achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété présente certains atouts : 

  • prix attractif ;

  • absence de charge pour le nu-propriétaire ;

  • remembrement de propriété sans frais ;

absence d’imposition (taxe foncière et taxe d’habitation sont à la charge de l’usufruitier et le bien intègre son assiette taxable au titre de l’impôt sur le revenu).

Est-il possible de réaliser une donation en nue-propriété ?

Oui, il est possible de réaliser une donation en nue-propriété. Auquel cas, les droits de donation sont calculés selon des règles bien précises (qui intègrent la durée du démembrement, notamment).

À quel profil d’investisseur s’adresse la nue-propriété ?

La nue-propriété s’adresse aux investisseurs qui souhaitent :

  • acquérir des biens haut de gamme à moindre coût ;

  • préparer leur retraite ;

  • développer leur patrimoine immobilier sans impacter leur fiscalité. 

Quels sont les frais à payer au moment du remembrement de propriété ?

Au moment de la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, le nu-propriétaire n’a pas de frais à payer. La fin de période de démembrement se réalise de manière automatique et sans charges financières supplémentaires. 

Jérôme DEVAUD

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