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Vous avez envie d’acheter un logement neuf pour vous constituer ou agrandir un patrimoine, n’attendez pas ! 2021 risque d’être une année compliquée. Pour au moins trois raisons !


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La première, c’est la valse hésitation du gouvernement quant au prolongement du dispositif Pinel au delà du 31 décembre 2020. Après avoir envisagé de ne le prolonger que d’un an puis de deux, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, a fait voter, dans le projet de loi de Finances pour 2021, un amendement prolongeant le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. Mais en l’assortissant de conditions nettement moins avantageuses pour l’investisseur que celles aujourd’hui en vigueur.

Si le texte est voté tel quel, la réduction d’impôt diminuera pour les achats de biens neufs donnés en location, réalisés en 2023 et encore plus pour ceux qui auront lieu en 2024. Aujourd’hui, elle s’élève à 12 % du montant de l’investissement si l’acquéreur s’engage à louer le bien six ans, 18 % pour neuf ans ou 21% pour 12 ans. Pour tout investissement réalisé en 2023, le taux de réduction d’impôt chuterait à 10,5% pour une période de location de 6 ans (1,5% de moins) et  à 15% lorsqu’il s’engage pour 9 ans (3% de moins). Pour les logements  acquis en 2024, ces taux tomberaient respectivement à 9% (3% de moins qu’actuellement) et 12% (6% de moins). Au terme de cette période initiale d’engagement, si le propriétaire prolonge la location de son bien, il ne bénéficierait plus que d’une réduction d’impôt comprise entre 2 et 4,5% par an, contre 3 à 6% actuellement.

Une différence qui est loin d’être négligeable: si vous investissez aujourd’hui 300.000 euros et que vous vous engagez à louer le bien 9 ans, votre réduction d’impôt s’élève à  54.000 euros, en 2023, elle ne sera plus que de 45.000 euros et en 2024 de 36.000 euros. 

Une exception toutefois : échapperaient à ces réductions de taux les logements qui, selon l’amendement, « respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ». Ces seuils de performance énergétique et environnementale seront définis par décret. Mais qui dit conditions supplémentaires, dit prix d’achat plus élevés, sans que les loyers suivent obligatoirement, et donc une rentabilité moindre pour l’investisseur.

Le montant de l’achat pris en compte reste en revanche inchangé : 300.000 euros et le prix au mètre carré, 5500 euros. Le logement doit se situer dans une région éligible au dispositif (Paris, Ile de France, grandes métropoles, villes de plus de 50.000 habitants, certaines zones côtières…). Restent identiques également les conditions relatives au loyer et aux revenus du locataire. Le bien doit  être loué, dans l’année qui suit l’acquisition, à une personne qui en fait sa résidence principale et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. En 2020, le loyer ne peut excéder selon l’endroit où se situe le logement, 17,43 euros le mètre carré (charges non comprises) à Paris et dans 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, 12,95 euros dans le reste des petite et grande couronnes parisiennes, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et 10,44 euros dans les grandes agglomérations.

La deuxième raison pour investir rapidement tient à la réduction de l’offre de biens. Les autorisations et les mises en chantier de logements neufs ont certes rebondi au troisième trimestre mais elles n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant le premier confinement et le second, même allégé, augmente encore le déficit. Ainsi sur un an, d'octobre 2019 à septembre 2020, 393.300 logements ont été autorisés à la construction, soit 43.900 de moins qu'au cours des douze mois précédents (-10%). Dans le même temps, 386.500 logements ont été mis en chantier, soit 22.900 de moins (-5,6%) que dans les douze mois précédents. Une baisse amplifiée par la pandémie mais qui, pour la Fédération des promoteurs immobiliers, ne fait qu’aggraver un mouvement amorcé depuis trois ans. Or qui dit moins de constructions, dit moins de produits proposés à la vente et donc moins de choix pour l’investisseur dans les deux prochaines années au minimum.

La troisième raison tient au taux des crédits, historiquement bas. Une situation qui pourrait se tendre. D’une part parce que les banques sont plus draconiennes qu’il y a un an, d’autre part parce que, avec la découverte d’un vaccin et la reprise économique qu’elle induit, les taux à dix ans sur lesquels sont adossés les prêts immobiliers, pourraient augmenter plus vite qu’anticipé, rendant l’opération d’achat à crédit plus onéreuse.


Foire aux questions

Comment fonctionne la défiscalisation Pinel ?

La loi de défiscalisation Pinel est l’une des plus populaires. Elle permet de bénéficier de réductions fiscales en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf, tout en s’engageant à louer le bien construit. Le pourcentage de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement varie selon la durée du bail :

  • Bail de 6 ans : 12%
  • Bail de 9 ans : 18%
  • Bail de 12 ans : 21%
Comment se calcule la réduction Pinel ?

Le calcul de la réduction Pinel s’effectue en fonction d’un plafond de prix de 5.000 €/m². La base de calcul quant à elle ne peut pas dépasser les 300.000 €. En louant sur 12 ans, vous pouvez donc déduire 63.000 €, ce qui est l’équivalent de 21% de 300.000 €. Toutefois, même si le logement vaut plus, par exemple 375.000 €, l’avantage se calculera toujours sur la base du plafond de 300.000 €. À noter que si vous choisissez de louer pour 6 ans au départ, vous pourrez passer à 9 ans si vous le souhaitez. Toutefois, l’inverse ne sera pas possible.

Comment savoir si un bien est rentable ?

Pour savoir si un bien mis en location est rentable, il est possible d'utiliser l'un des indicateurs les plus simples à calculer : le rendement locatif brut. Il s'obtient en divisant le montant du loyer annuel par le prix d’achat du logement, le tout multiplié par 100. Un studio loué 450 euros et acheté 20 000 euros rapporte par exemple 2,25 % brut (450 / 20 000 x 100 = 2,25).

Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité d’un bien, il peut être nécessaire de calculer le rendement net en incluant les charges (frais de gestion, taxe foncière, etc.).

Où investir en 2021 dans l'immobilier ?

Comme toujours, les grandes villes françaises sont une valeur sûre pour investir dans l'immobilier. En 2021, plusieurs villes se démarquent telles que Toulouse, véritable ville étudiante, Bordeaux très attrayante avec sa ligne TGV qui permet de rallier Paris en 2h30, mais aussi Lyon, Lille et sa forte demande locative, Strasbourg, Nantes ou encore Rennes. Paris fait aussi toujours partie des villes où il est bon d’investir malgré un prix au m2 carré qui ne cesse d’augmenter.

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Quel est le salaire minimum pour louer un appartement ?

Le montant du loyer est indéniablement un point incontournable lorsqu’il s’agit de la gestion locative. Le propriétaire est en droit de s’assurer que le futur locataire est solvable avant de conclure le contrat. Pour louer un appartement, le bailleur doit au minimum percevoir un salaire trois fois plus élevé que le montant du loyer. L’idéal serait en effet d’allouer environ 30% du salaire au paiement de la location. Ainsi, louer un appartement à hauteur de 700 € exigerait que le locataire perçoive au moins un revenu de 2 100 €. À défaut de pouvoir justifier de la solvabilité, notamment lorsqu’on souhaite louer un appartement au-dessus de ses capacités, il sera alors plus intéressant de postuler avec un garant.

Jean-Baptiste de PASCAL

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