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S’il faut une raison de plus pour préférer la pierre à tout autre investissement, le covid et ses conséquences économiques en sont une. Pour favoriser la reprise, les banques centrales, que ce soit la Fed ou la BCE, ont annoncé qu’elles maintiendraient les taux bas aussi longtemps que nécessaire si bien que les experts n’envisagent plus une remontée avant 2023. Or qui dit taux bas, dit une rémunération faible voire nulle des placements tels que les livrets bancaires, les fonds en euros, les obligations.


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Découvrez nos opérations en nue-propriété

Pour trouver du rendement, il faut se tourner vers les actions -mais avec le risque de très fortes volatilités-, et surtout l’immobilier. Mais pas n’importe lequel : l’immobilier de logements. Le développement du télétravail et du e-commerce consécutif au confinement et aux dangers de propagation de la pandémie, impacte négativement le marché des bureaux et du commerce. Prudence donc sur les SCPI … En revanche, l’immobilier résidentiel conserve tous ses attraits : taux d’intérêt au plus bas, demande locative élevée, loyers toujours orientés à la hausse… Reste à déterminer ce qui fait un bon placement : le lieu et les modalités d’acquisition. 

Par rapport à l’investissement traditionnel, l’achat en nue-propriété présente de nombreux avantages. En quoi consiste-t-il ? Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, on achète son usage (le droit de l’occuper, de le louer) appelé usufruit et la nue-propriété (le droit de le vendre, de le transmettre, de l’hypothéquer…).  C’est ainsi qu’Inter Invest Immobilier société du groupe Inter Invest spécialisée dans la structuration et la commercialisation d’opération immobilières patrimoniales propose aux investisseurs des solutions d’investissement en démembrement de propriété leur permettant de n’acheter que la nue-propriété. L’usage étant cédé pendant une durée déterminée – quinze ou vingt ans- à un organisme qui se charge de louer le bien, de l’entretenir pendant cette période. A l’issue de celle-ci, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien.

Quel intérêt ? Tout d’abord : acheter moins cher. La décote peut représenter entre 30 et 40% du prix du bien. Elle est égale à la somme des loyers que l’investisseur aurait encaissés s’il avait loué le bien lui-même pendant la période de démembrement. Un montant de loyer supérieur car il est calculé brut. On ne tient pas compte des charges et des impôts et prélèvements sociaux que l’investisseur aurait dû acquitter sur ses revenus fonciers.

Deuxième atout : l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion : pas de locataire à trouver, pas de vacance locative entre deux locataires, pas de charges de gestion, pas d’impayés, pas de réparations.   

Troisième atout : l’investisseur peut acheter à crédit et profiter ainsi des taux bas. Les intérêts seront déductibles de ses autres revenus fonciers ce qui fera baisser son impôt sur le revenu.

Quatrième avantage : ne percevant pas de loyers sur le bien acheté en nue-propriété, l’investisseur ne gonfle pas son impôt sur le revenu à un moment où il n’a pas besoin de revenus complémentaires et où il est déjà fortement imposé (41 voire 45%). Il échappe aussi aux prélèvements sociaux (17, 2%).

Enfin, l’achat n’est pas comptabilisé dans le patrimoine immobilier de l’investisseur alors qu’un achat classique aurait pu le rendre imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou aurait majoré ce dernier.  

Ainsi l’achat en démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût et de dégager une plus-value plus importante au moment de la revente. Il permet également de se constituer des revenus futurs pour sa retraite une fois le démembrement terminé. Il permet enfin d‘aider ses proches en leur transmettant le bien par donation à un coût nul ou moindre, le montant des droits éventuels étant calculés sur la valeur de la nue –propriété. 

Mais où acheter ? Peu d’acteurs proposent cette possibilité dans des villes attractives. C’est le cas d’Inter Invest à Bordeaux à proximité du célèbre quartier des Chartrons. Située à une heure trente de Paris, la cité où il fait bon vivre selon les derniers palmarès, attire un nombre croissant de franciliens, encore plus depuis le confinement et le développement du télétravail. Les prix dans l’ancien ne cessent de grimper et la demande de s’envoler alors que l’offre reste contenue. Bordeaux qui se classe dans le top 10 des villes où il fait bon étudier, accueille chaque année 102.000 étudiants. Difficile pour eux comme pour les jeunes actifs de se loger : la ville ne compte que 12,9 studios pour 10 000 habitants. La résidence Square Saint-Louis, composée de 130 studios répond ainsi pleinement aux attentes des étudiants bordelais qui cherchent à louer des petites surfaces proches du centre-ville et des campus.

Les prix dans le neuf – ce qui est toujours le cas quasiment s’agissant de nue-propriété- sont en revanche maîtrisés. L’écart avec l’ancien n’est que 2% selon le baromètre LPI-SeLoger contre en moyenne 20%, alors même que les avantages du neuf sont légion en termes de conception des biens, d’isolation thermique et phonique, d’absence de travaux, de présence d’un parking…. 

A Bordeaux, les perspectives de revenus sont alléchantes : toujours selon SeLoger, la location meublée est particulièrement avantageuse. Le coût d’ameublement est amorti en 30 semaines de location : c’est la métropole régionale qui après Paris, présente la meilleure rentabilité. Devant Strasbourg (39 semaines) ou Aix-en-Provence (43 semaines). Bordeaux remplit ainsi toutes les conditions d’un investissement locatif réussi.

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Foire aux questions

Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier ?

En consultant notre article dédié, découvrez les différents dispositifs de défiscalisation immobilière tel que la Loi Pinel, le dispositif Denormandie, l’investissement en LMNP ou encore l’investissement en démembrement de propriété.

Dans quels cas procède-t-on au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le droit des successions, afin de séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété d’un ou de plusieurs biens immobiliers appartenant au défunt. Cette méthode permet aux enfants, qui sont alors nus-propriétaires, d’obtenir moins, voire faire disparaitre les frais au moment de la succession. Le démembrement est aussi utilisé pour bénéficier d’avantages fiscaux au moment du paiement de l’impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI). Grâce à ce contrat entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont aussi généralement les enfants, il est même possible de passer en-dessous du seuil de cette imposition.

Par ailleurs, il est aussi envisageable d’acheter un bien immobilier en démembrement de propriété, ressemblant à une vente viagère ; enfin, le démembrement peut s’avérer utile dans le cadre d’une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) pour une durée temporaire indiquée dans le contrat.

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

L’extinction du démembrement se fait généralement sous deux situations : soit à la fin de l’usufruit, donc au décès de l’usufruitier, ou bien à la fin de la période qui a été prévue entre les parties lors de l’élaboration de l’acte notarié. La première situation concerne plus particulièrement les démembrements viagers, où l’usufruitier est le parent défunt et le nu-propriétaire l’enfant, qui bénéficiera de la pleine propriété lors de la succession. Le second cas, appelé démembrement temporaire, se retrouve chez les associés de la SCPI, ou bien encore dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété. A la fin du contrat, le nu-propriétaire recevra la pleine propriété des biens démembrés.

Comment investir dans l'immobilier lorsque l'on est jeune ?

Lorsque l’on est jeune, le recours au financement bancaire est une bonne solution pour investir en immobilier. Si vous recourez au financement bancaire et achetez un bien en étant un jeune actif, vous pouvez bénéficier de meilleures conditions comme des taux d'intérêts plus bas. De plus, l'assurance de prêt est généralement moins chère pour un jeune salarié que pour un investisseur plus senior.

Pourquoi investir dans un logement étudiant ?

Pour répondre à l’augmentation du nombre d’étudiants en France, les municipalités multiplient les projets de résidences étudiantes et sollicitent de plus en plus d’investisseurs particuliers. Dès lors, les contribuables peuvent prétendre à un certain nombre d’avantages fiscaux en cas d’investissement : réduction d’impôt de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 euros dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou déduction fiscale en cas d’adoption du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour investir dans un logement étudiant, les contribuables sont amenés à acheter directement un studio dont la localisation est intéressante pour les étudiants puis à le louer pour percevoir des revenus fonciers. Cependant, l’achat en direct d’une petite surface décuple le souci de gestion de l’investisseur compte tenu d’un fort turn-over et l'induit à payer de l'impôt sur le revenu sur les loyers.

Afin d’en neutraliser les points négatifs, l’acquisition de logements étudiants en démembrement de propriété peut être une bonne alternative. Le principal atout est d’acheter le bien moins cher. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En ce sens, l'acquéreur ne paie que la valeur du bien en nue-propriété, soit une économie de l’ordre de 30 à 40% par rapport à un achat en pleine propriété selon la durée du démembrement. Or à l’issue de l’opération, quinze ou vingt ans plus tard, l’investisseur récupère le bien en pleine propriété maximisant la plus-value à la revente. 

Pour consulter les opérations en Nue-propriété disponibles chez Inter Invest, n’hésitez pas à nous contacter !

Jean-Baptiste de PASCAL

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