Pas d’imposition sur le bien démembré, aucune gestion locative à prévoir, un entretien supervisé par l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété présente de nombreux atouts pour le nu-propriétaire. Si on la compare à l’investissement immobilier locatif traditionnel, la nue-propriété tranquillise l’investisseur sur de nombreux points. Pour autant, est-ce qu’il s’agit d’un investissement sûr qui ne présente absolument aucun risque ? Pas totalement. Bien que ce montage compte une multitude d’avantages, il regroupe également certaines limites qu’il est important de prendre en compte afin de pouvoir réaliser un placement porteur.
Investir en nue-propriété : un placement qui fait intervenir deux acteurs
Investir en nue-propriété est une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier et de transférer son usufruit à un tiers durant une certaine période.
Concrètement, lorsqu’un investissement agit ainsi, il devient propriétaire du logement, mais n’a pas le droit :
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de l’occuper ;
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de le louer ;
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d’en percevoir des loyers.
Tous ces droits sont réservés à l’usufruitier. L’idée principale de cette stratégie est de diviser la pleine propriété du logement acquis entre deux entités distinctes. Cette répartition confère aux deux acteurs des droits et des devoirs respectifs bien spécifiques.
Au terme de la période de démembrement (qui peut durer jusqu’à 20 ans), la pleine propriété du bien se reconstitue de manière automatique et sans frais et revient au nu-propriétaire. Ce dernier devient alors le propriétaire à part entière du logement et peut en faire ce qu’il souhaite.
Investir en nue-propriété : des avantages certains
Investir en nue-propriété offre la possibilité à l’investisseur d’accéder à certains avantages indéniables. C’est, en effet, un moyen d’investir sans risques et sans contraintes.
Coût d’investissement réduit
Acheter un bien en nue-propriété revient souvent moins cher qu’acheter un bien en pleine propriété. En effet, le nu-propriétaire peut bénéficier d’une décote allant de 30 % à 40 % de la valeur en pleine propriété du logement qu’il convoite. Cette réduction de prix tend à compenser le fait qu’il ne pourra pas percevoir des revenus issus de son acquisition sur les 15 à 20 premières années.
Cette décote peut lui permettre :
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de se tourner vers des biens qualitatifs sans pour autant impacter son budget ;
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de décupler l’éventuelle plus-value au moment de la revente (car le bien, à terme, pourra être vendu au prix du marché) ;
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de mobiliser moins de capitaux pour réaliser son acquisition.
Absence de gestion locative et d’entretien du bien
Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire est exempté :
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de la gestion locative pour le bien concerné ;
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de l’entretien du logement.
Ces deux missions incombent pleinement à l’usufruitier. S’il souhaite mettre le logement en location, alors c’est à lui de se mettre à la recherche de locataires, de gérer les éventuels impayés, de répondre aux besoins des résidents.
De la même manière, il a la responsabilité de réaliser toutes les opérations d’entretien afin de rendre au nu-propriétaire un logement en parfait état passés les 15 à 20 ans de démembrement.
Moins de charges fiscales
Autre point important, le bien démembré n’a aucun impact sur la fiscalité du nu-propriétaire. Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) tout comme l’impôt sur la fortune immobilière sont dus par l’usufruitier (s’il est effectivement assujetti à ces différentes taxes).
Bien sûr, étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs issus de son bien démembré, ce n’est pas non plus à lui de déclarer puis de payer les impôts sur les revenus locatifs générés.
La nue-propriété est-elle réellement un investissement sûr ?
Investir en nue-propriété peut être considéré comme relativement sûr, mais comme tout investissement, il comporte ses propres risques. Les principales contraintes de ce placement étant :
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l’absence de revenus immédiats ;
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les fluctuations du marché immobilier ;
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la possible difficulté à trouver des locataires (si le nu-propriétaire décide de mettre le logement en location une fois la période de démembrement terminée).
Absence de revenus immédiats
Comme expliqué précédemment, durant toute la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus issus du bien démembré. Le nu-propriétaire, de son côté, ne peut ni y habiter ni le louer. Dans ce contexte, il doit être prêt à mobiliser son capital sans jouir de revenus en parallèle, ce qui peut affecter son flux de trésorerie.
D’ailleurs, l’investissement en nue-propriété nécessite une stratégie bien spécifique qui permet de contrer ce manque à gagner. En l’occurrence, l’investisseur ne pourra pas compter sur le versement de loyers pour rembourser en partie ou en totalité le prêt immobilier contracté pour financer son achat.
Fluctuations du marché immobilier
Les fluctuations du marché immobilier peuvent avoir un impact significatif sur la valeur du bien démembré, et donc, sur la rentabilité de l’investissement en nue-propriété. Le marché immobilier est régulièrement soumis à des fluctuations de prix. Les prix des biens immobiliers peuvent augmenter ou diminuer selon plusieurs facteurs :
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l’offre et la demande ;
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les taux d’intérêt appliqués ;
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la situation économique du pays ;
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les tendances démographiques, etc.
Par ailleurs, les conditions du marché immobilier peuvent varier considérablement d’une région à l’autre. Certaines régions peuvent être plus stables et connaître une croissance constante, tandis que d’autres peuvent être plus volatiles.
L’investisseur ne peut donc pas être absolument certain, au moment de réaliser son investissement, que son bien prendra de la valeur. Comme pour n’importe quel investissement classique, il n’est pas totalement à l’abri d’enregistrer une moins-value en cas de revente.
De la même manière, s’il souhaite mettre son logement en vente une fois la période de démembrement passée, le nu-propriétaire n’a aucune certitude sur la vitesse à laquelle son bien se vendra. Les taux d’intérêt peuvent également influencer la capacité des acheteurs à obtenir un financement pour acheter un bien immobilier.
Cela étant, il est important de rappeler que depuis 2011, le volume de biens vendus en France connaît une hausse constante. C’est également le cas des prix des logements, qui suivent une tendance haussière depuis quelque temps.
Difficultés à trouver des locataires
Après la période de démembrement, l’investisseur peut prendre la décision de mettre son logement en location afin de bénéficier d’un revenu complémentaire. Là encore, il peut rencontrer plus ou moins de difficultés à trouver des locataires fiables et sérieux. Le montant de son loyer dépendra également de la qualité et de la localisation de son bien. Pour limiter ce risque, le mieux reste donc d’investir en nue-propriété dans des villes dynamiques où la demande est supérieure à l’offre.
De la même manière, une fois qu’il sera amené à s’occuper lui-même de la gestion locative de son bien, il pourra être confronté à des vacances locatives. Or, des vacances locatives prolongées peuvent entraîner une perte de revenus pour le nu-propriétaire.
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