Donation en démembrement de propriété : avantages et points de vigilance

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de scinder la pleine propriété d’un bien (ou d’un actif comme un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie) entre deux personnes. Ce mécanisme est souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. 

Concrètement, d’un côté, l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, soit du droit d’utiliser le bien et d’en récolter d’éventuels revenus. Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus, soit du droit de disposer du bien. 

Dans les faits, l’usufruit se charge de l’entretien du logement et le nu-propriétaire s’occupe des grosses réparations à réaliser. Durant cette période, il ne paye pas d’impôt concernant le logement en démembrement de propriété. En tant qu’occupant, c’est l’usufruitier qui s’acquitte des diverses taxes (taxe d’habitation, taxe foncière, impôts sur la fortune immobilière, etc.), sauf convention contraire avec le nu-propriétaire. 

D’une manière générale, les droits démembrés sont indépendants les uns des autres. En revanche, usufruitier et nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux parties est obligatoire pour céder la pleine propriété du logement. 

Dans le cadre familial, le démembrement prend très souvent fin au décès de l’usufruitier. Notez, cependant, qu’il est également possible de fixer contractuellement la période de démembrement avec une date limite. À terme, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. En détenant la pleine propriété du bien, il peut faire le choix d’occuper le bien lui-même, de le vendre ou de le louer.

Fonctionnement de la donation en démembrement de propriété

La donation en démembrement de propriété (viager ou temporaire) est une formule très utilisée pour préparer sa succession tout en conservant la jouissance du bien. Plus tard, lors du décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est alors transmise aux héritiers et entre dans la succession pour la valeur de la nue-propriété seule. 

Focus sur le démembrement de propriété viager

Dans le cadre d’un démembrement viager, le propriétaire du bien se réserve l’usufruit du logement et en transmet la nue-propriété à son donataire. Ainsi, le propriétaire peut jouir de son logement normalement (en y résidant, en le louant, etc.) jusqu’à son décès. Dès lors, le donataire devient automatiquement propriétaire de l’habitation. 

L’avantage de cette pratique étant qu’il est possible d’anticiper la succession tout en payant moins de frais. En effet, le donataire ne sera soumis aux droits de succession que sur une assiette réduite qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation. À cela s’ajoute ensuite l’abattement de 100 000 € prévu par la loi s’il s’agit d’une donation entre parents et enfants. Par ailleurs, la donation avec réserve d’usufruit n’est taxée qu’au moment du démembrement. Cela signifie qu’au décès du donateur et au remembrement de propriété, les héritiers n’ont pas de droits supplémentaires à payer.

Focus sur le démembrement temporaire d’usufruit

Notez qu’il est également possible de réaliser un démembrement de propriété temporaire. Dans ce cas, le propriétaire transmet l’usufruit du bien et en conserve la nue-propriété. Les attributions sont ainsi inversées si l’on compare au démembrement viager.

Cette formule répond à d’autres objectifs, comme soutenir financièrement un enfant durant une période donnée. Ainsi, durant le démembrement (généralement de 3 à 10 ans sans excéder 30 ans), l’enfant peut percevoir les loyers issus de ce bien. Le nu-propriétaire, de son côté, sort le logement de manière temporaire de son assiette taxable et paye donc moins d’impôt.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages. En l’occurrence, il s’agit de la solution idéale pour gérer sa succession de son vivant et de profiter d’une fiscalité particulièrement intéressante en matière de donation. 

Transmettre son patrimoine de son vivant

Cette formule représente un outil de transmission de patrimoine particulièrement efficace. En effet, il s’agit de la solution idéale pour organiser la transmission de ses biens de son vivant tout en évitant le régime peu avantageux de l’indivision (soit plusieurs personnes qui sont propriétaires d’un même bien, qui doivent le gérer à l’unanimité et qui sont solidaires des dettes). Ce régime est, en effet, souvent source de conflits qui peuvent allonger les procédures de succession et qui se terminent très fréquemment devant les tribunaux. 

Concrètement, grâce à la donation en démembrement, vous devenez usufruitier de votre bien, et vos enfants, nus-propriétaires. Vous pouvez donc profiter de votre logement ou le mettre en location de votre vivant. À votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants récupèrent la pleine propriété du logement sans avoir à payer de frais supplémentaires. 

Toutefois, en cas de besoin, rien n’empêche les parents et les enfants de se mettre d’accord afin de céder leurs droits à un acquéreur qui rachète la pleine propriété du bien e. Auquel cas, le montant de la vente est partagé entre les deux parties au prorata de leurs droits respectifs. Il est, en outre, possible de prévoir une clause de réversion de l’usufruit au profit du conjoint qui peut alors conserver à son tour la jouissance et les revenus des immeubles transmis jusqu’à son décès avant le remembrement de propriété.  

Profiter de la fiscalité avantage du démembrement de propriété

La donation en démembrement de propriété profite d’un régime fiscal très attractif. En effet, seule la nue-propriété du bien est transmise aux enfants. Les droits de donation sont alors calculés uniquement sur cette valeur, qui est toujours moins élevée que la valeur du bien en pleine propriété. 

Le calcul des droits se fait à partir d’un barème issu du Code général des impôts. Il prend en compte l’âge du parent-donateur au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, moins le coût de la donation est important, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Là encore, au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits supplémentaires à régler.

Notez, par ailleurs, qu’en réalisant une donation en démembrement de propriété, vous pouvez réduire, si ce n’est annuler, les frais relatifs à la transmission du bien. En effet, si la transmission se fait d’un parent à un enfant, il est possible de profiter d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
Par ailleurs, si ce sont vos enfants qui deviennent les usufruitiers du logement, ce sont eux qui perçoivent les loyers. Ce sont également eux qui sont redevables de l’impôt sur les revenus fonciers, vous permettant alors de réduire votre imposition. Durant cette période, vous êtes également exonéré de l’IFI. Fiscalement, c’est l’usufruitier qui paye cet impôt s’il en est redevable.

Quels sont les points de vigilance pour la donation en démembrement ?

S’il est vrai que la donation en démembrement de propriété affiche quelques atouts, il existe également quelques points de vigilance à prendre en compte. 

L’importance de réaliser la donation correctement 

Il est très important de correctement réaliser la donation. Cette dernière peut, en effet, être requalifiée, voire annulée, si tout n’est pas en ordre. L’article 751 du Code général des impôts précise d’ailleurs que tout bien démembré fait fiscalement partie de la succession de l’usufruitier. Pour y échapper et éviter de régler les droits de succession, la donation doit remplir trois conditions :

• être réalisé par acte notarié ;
• être effectuée plus de trois mois avant le décès du donataire ;
• faire l’objet d’un rappel au moment du règlement de la succession. 

C’est donc au nu-propriétaire de prouver que les droits de mutation qui correspondent à cette transmission ont fait l’objet d’une donation et que cela est bien acté. Autrement, le bien sera soumis aux droits de succession sur sa valeur totale. 

Par ailleurs, le Code civil prévoit que les grosses réparations (toitures, murs, etc.) restent à la charge du nu-propriétaire. Mieux vaut donc s’assurer qu’il n’y a pas de réparations à réaliser avant de procéder au démembrement. Autrement, le nu-propriétaire devra procéder à ces travaux à ses frais, alors même qu’il ne retire aucun loyer du bien démembré. 

L’insertion d’un droit de retour

Afin d’éviter que le bien sorte de la famille et qu’il soit transmis à n’importe qui, il est possible d’utiliser un droit de retour. Pour en bénéficier, il faut préciser dans l’acte de donation notarié que si le donataire devait décéder avant le donateur, le bien ne serait pas transmis à ses héritiers, mais resterait dans le patrimoine du donateur. 

Il est toutefois possible d’atténuer ce droit de retour, en précisant que le retour ne sera appliqué que si le bénéficiaire et ses propres enfants décèdent avant le donateur. Le durcir est également envisageable, s’il est précisé que le donataire n’a pas le droit de vendre ou de donner le bien à quiconque à travers une clause d’inaliénabilité.