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Dispositif fiscal plutôt avantageux et simple à mettre en place, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Cependant, il faut bien comprendre le fonctionnement du dispositif pour garantir la rentabilité de son investissement. Alors, faut-il investir en loi Pinel ? Quand et comment réaliser son investissement pour maximiser son rendement ? Quelles sont les zones Pinel ? Nous répondons à toutes vos questions dans ce guide !


Sommaire

C'est quoi la loi Pinel 2021 ?

Définition

Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif séduit de nombreux Français chaque année : investir en loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d’une exonération fiscale lors de l’achat d’un logement neuf pour le louer. Mais ce n’est pas tout : il est également possible de profiter de cette défiscalisation pour acheter un bien ancien dont le coût des travaux de rénovation représente 25 % de l’investissement total minimum.

Avantages

Le programme Pinel a pour objectif de soutenir l’offre locative tout en proposant des logements à loyers plafonnés aux ménages en difficulté qui ne peuvent prétendre au logement social. Les avantages pour les investisseurs sont nombreux :

  • Profiter d’une réduction des impôts sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % avec un plafond de 63 000 € de défiscalisation
  • Compléter son salaire avec le versement de loyers mensuels (il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant)
  • Se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite
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Qui est éligible à l’investissement en Pinel et quelles sont les conditions ?

Les conditions d’éligibilité

Qui a le droit à la loi Pinel ? Pour accéder à ce dispositif et investir dans l’immobilier avec ce dispositif, voici les conditions à remplir :

  • Acheter un logement éligible et le louer sur 6, 9 ou 12 ans
  • Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 (des zones tendues)
  • La location du logement doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de la construction
  • Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur
  • Le montant du loyer est encadré à 5 500€/m²
  • Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources

Les types de biens concernés

Prenons quelques instants pour analyser en détail les logements concernés. Concernant les biens éligibles pour investir en loi Pinel 2021, la réduction d’impôts s’applique pour :

  • Les logements neufs et nouvellement construits
  • Les logements en état de futur achèvement ou construits par l’acquéreur (dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition ou l’obtention du permis de construire)
  • Les logements anciens à rénover à neuf
  • Les logements insalubres à réhabiliter
  • Les locaux transformés en logement

À noter que chaque bien faisant l’objet de travaux de rénovation ou de transformation doit obligatoirement être achevé avant le 31 décembre de la 2e année d’acquisition.

Les normes à respecter

De plus, les logements doivent respecter certaines normes de performance énergétique pour profiter des avantages du dispositif et investir en loi Pinel, avec notamment :

  • La RT 2012, une réglementation thermique pour les logements neufs ou à construire
  • Les labels HPE ou BBC rénovation 2009 pour les logements avec travaux

La localisation géographique

Enfin, la localisation géographique de l’investissement Pinel est aussi réglementée, puisque le logement doit être situé en zone dite tendue. Voici leur description :

  • Zone A : 650 communes (dont Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, l’agglomération parisienne et la Côte d’Azur)
  • Zone A bis : Paris et les 76 communes d’Île-de-France
  • Zone B1 : 1 546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Nantes, Toulouse, Bordeaux), la Corse, les départements ultra-marins et des communes relativement onéreuses comme La Rochelle ou Annecy.

N’hésitez pas à utiliser le simulateur de zone loi Pinel du Service Public pour savoir où se situe le bien que vous envisagez d’acheter.

Où investir en loi Pinel en 2021 ?

Avant de se lancer tête baissée dans son projet d’investissement en Pinel, il faut prendre le temps de la réflexion et choisir judicieusement la ville dans laquelle investir. Elle doit bien sûr se situer dans une zone éligible, mais également être attractive sur le plan économique, estudiantin et culturel. Vous devriez trouver des locataires facilement grâce à un marché immobilier local attractif !

Pour vous aider à y voir plus clair et à concrétiser votre projet immobilier, voici un classement des villes où investir en loi Pinel :

  • Toulouse : de nombreux quartiers sont en train d’être restructurés et le nombre d’habitants ne cesse de croître. Cette ville dynamique est donc très intéressante pour les investisseurs en Pinel.
  • Paris : les prix de l’immobilier sont certes hauts, mais investir en loi Pinel en Île-de-France reste avantageux puisqu’il s’agit d’une ville où la demande locative est toujours élevée. De belles constructions voient le jour en périphérie proche.
  • Bordeaux : c’est une métropole où il fait bon vivre selon les Français, avec tous les avantages de la province à seulement 2h de la capitale. Bordeaux ne cesse de se développer et il y est plutôt aisé d’y faire un achat d’appartement en loi Pinel.
  • Lyon : investir en loi Pinel à Lyon représente une autre bonne opportunité, puisqu’elle est idéalement située entre mer et montagne. C’est une ville très étudiante avec également de nombreux sièges d’entreprises.
  • Nantes : élue capitale verte européenne, Nantes offre un très bon confort de vie. Investir en loi Pinel à Nantes est pertinent en 2021 puisque le centre-ville sera totalement rénové d’ici 2024 et de nombreux projets urbains sont en construction.
  • Tours : grâce au fort développement de ses activités tertiaires, cette ville n’a rien à envier aux grandes métropoles. Avec un grand nombre d’entrepreneurs et d’étudiants, un investissement en loi Pinel à Tours peut se révéler très rentable.

Comment faire du Pinel dans l’ancien ?

Investir en loi Pinel dans l'ancien est possible, à condition de respecter les mêmes critères que pour l’investissement Pinel classique. L’achat d’un bien ancien doit être effectué dans le but de le réhabiliter ou de le transformer en habitation.

Il faut en plus que les travaux de rénovation soient destinés à mettre le bâtiment aux normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 et constituent 25 % minimum du prix du bien immobilier. Et bien sûr, le bien doit se situer dans une zone Pinel.

Lors de l’acquisition du bien, le logement à réhabiliter doit être déclaré inhabitable selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc d’abord diagnostiqué et doit présenter des défauts ou manquements en matière de performance énergétique. À la fin des travaux, il doit cependant remplir les normes de décence en vigueur.

Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

Comment devenir locataire loi Pinel ? En effet, tous les particuliers ne sont pas éligibles à la location d’un bien en Pinel puisque le dispositif est réservé aux ménages les plus modestes. Il existe donc des plafonds de ressources annuels pour permettre une répartition juste et équitable des biens entre les foyers à faibles revenus et les autres.

Investir en loi Pinel signifie donc que le logement doit être loué comme résidence principale par un ménage dont les ressources ne dépassent pas les plafonds réglementaires. Ce niveau de ressources se base sur un revenu de référence de l’année N-2. Information importante : si les revenus du locataire augmentent en cours de bail, la défiscalisation Pinel ne sera pas remise en cause puisqu’elle se base uniquement sur les revenus déclarés lors de la signature du bail.

Les pièges à éviter et les erreurs à ne pas faire

Ne pas prendre en compte le plafond des niches fiscales

C’est un piège courant pour les investisseurs, mais il faut tenir compte du plafond annuel des niches fiscales de 10 000 €. Généralement involontairement omis, il faut toutefois l’intégrer dans ses calculs puisqu’il peut impacter sur votre capacité à investir en loi Pinel ou non. Pour être certain d’être éligible à la défiscalisation, faites une simulation pour vérifier que le montant de vos impôts ne dépasse pas le plafond puisque l’avantage fiscal Pinel entre dans la balance.

Ne pas pouvoir rembourser son crédit immobilier

Investir dans l’immobilier signifie qu’il vous faut emprunter pour financer votre projet, totalement ou en partie. Vous devez donc savamment calculer votre capacité d’endettement et vous assurer que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités de crédit. Pour cela, estimez correctement les recettes locatives et calculez les réductions d’impôts auxquels vous êtes éligible, puis comparez le tout avec le total à investir. La différence correspondra à la part de l’investissement en loi Pinel que vous devrez financer vous-même.

Surestimer le loyer potentiel

L’erreur la plus courante lorsqu’il s’agit d’investir en loi Pinel, c’est de surestimer le montant des recettes locatives. N’oubliez pas que vous êtes soumis à un plafond des loyers, mais aussi que ce dernier doit rester compétitif sur le marché locatif du quartier. Ainsi, si le plafond des loyers de la loi Pinel est bien inférieur aux loyers demandés alentour, il ne sera pas possible de tirer pleinement profit de l’avantage fiscal.

Acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque

Si vous désirez investir dans un bien immobilier en Vente en État de Futur Achèvement (VEFA), vous devez souscrire à une assurance obligatoire assurant la finalisation de la construction : c’est la garantie financière d’achèvement (GFA). Il existe deux versions de cette assurance :

  • La GFA intrinsèque : elle garantit la fin du chantier uniquement à hauteur des fonds de l’opération immobilière, c’est-à-dire des avances déjà collectées ;
  • La GFA extrinsèque : elle assure l’achèvement des travaux quoiqu'il arrive, même en cas de faillite de promoteur. Il est donc largement conseillé de choisir cette deuxième option auprès de votre banque ou de votre compagnie d’assurance pour être intégralement protégé.

Tout savoir sur les calculs et la déclaration d’impôts en Pinel

Calculer son avantage fiscal

Vous vous demandez toujours comment acheter un bien avec la loi Pinel ? Pour bénéficier des atouts du dispositif et investir en Pinel, vous devez commencer par choisir la durée applicable à votre investissement : 6, 9 ou 12 ans. À chaque durée est associé un pourcentage de défiscalisation en contrepartie.

Par exemple, si vous vous engagez à louer le bien pendant 6 ans, votre réduction d’impôt est de 12 %. Pour 9 ans d’engagement locatif, la défiscalisation est de 18 %, tandis que l’avantage fiscal atteint 21 % du prix d’achat pour une durée de 12 ans, soit jusqu’à 63 000 € maximum avec le plafond.

La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas obligé de fixer cette durée d’investissement tout de suite : vous pouvez vous engager pour 6 ans lors de la déclaration de revenus de la première année, puis le tout est prolongeable 2 fois 3 ans pour arriver aux 12 ans.

Déclarer un Pinel aux impôts

Comment remplir sa déclaration d’impôts en Pinel ? Elle se fait en 4 étapes :

  1. Déclarer les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement sur l’imprimé 2044 EB lors de la première année de déclaration
  2. Renseigner le bilan foncier de l’investissement en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE pour déduire des revenus locatifs les différentes charges liées à l’investissement (le bilan foncier peut s’avérer positif ou négatif)
  3. Reporter le bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels avec le formulaire 2042 dans la partie "revenus fonciers" (si le bilan foncier est négatif, il sera déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 € annuel)
  4. Remplir le montant de la défiscalisation dans l’imprimé 2042 C à la rubrique "charges ouvrant droit à réduction d’impôt" (il est de 2 % du prix de revient pour une location entre 6 et 9 ans et de 1 % de la 10e à la 12e)

Foire aux questions

Comment fonctionne la défiscalisation en Pinel ?

Pour une location du bien 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix d’achat. La défiscalisation est de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une durée de 12 ans. Le tout est plafonné à un prix d’achat de 300 000 €, ce qui permet une réduction maximale de 63 000 €.

Comment investir en loi Pinel ?

En plus des conditions d’investissement inhérentes à la loi Pinel, il faut respecter divers critères : le logement doit être éligible et se situer dans une zone Pinel, il doit respecter les normes énergétiques et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources.

Quels sont les pièges à éviter en Pinel ?

Pour un investissement rentable en Pinel, pensez à vérifier :

  • Que vous ne dépassez pas le plafond annuel des niches fiscales
  • Que vous pouvez rembourser votre emprunt
  • Que votre estimation du loyer est juste et rentable
  • Que l’achèvement de votre bien est garanti par de bonnes assurances
Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

Investir en loi Pinel demande un arbitrage précis des avantages/inconvénients liés au dispositif. Il est nécessaire de choisir le bon logement, mais aussi de respecter les conditions de mise en location et être conscient des risques afférents à un investissement locatif (loyers impayés, absence de locataire, évolution en baisse du marché locatif, etc.).

La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Dispositif mis en place en 2014, investir en loi Pinel permet aux contribuables français de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’achat d’un logement neuf (ou ancien dans certaines conditions) avec engagement de sa mise en location pour une durée de 6 ans minimum.

Jean-Baptiste de PASCAL

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