Nue-propriété : investir dans l’immobilier sans contraintes et sans risques locatifs

La nue-propriété se profile souvent comme l’une des options les plus judicieuses pour édifier un patrimoine immobilier solide. Ce mécanisme juridique offre, en effet, une gamme d’atouts attrayants et libère l’investisseur d’un certain nombre de contraintes. Pendant une période allant de 15 à 20 ans, la propriété du bien est partagée entre deux entités distinctes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Grâce à ce montage, le nu-propriétaire peut tirer parti de multiples avantages. Il est exempt des responsabilités liées à l’entretien du bien, profite d’un prix d’acquisition réduit et n’a pas à gérer les risques locatifs qu’implique son placement. La nue-propriété est-elle réellement la solution pour investir dans l’immobilier sans contraintes et sans risques locatifs ? La réponse est oui, voici pourquoi.

Bien comprendre les bases de la nue-propriété

Avant de détailler toutes les raisons pour lesquelles la nue-propriété peut être une solution attractive pour développer son patrimoine immobilier sans contraintes et sans risques, il convient de bien comprendre son fonctionnement. 

La nue-propriété intervient dans le cadre d’un démembrement de propriété. Le démembrement de propriété divise les droits de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire possède les murs du logement acquis. Cependant, il n’a pas le droit d’utiliser ou de jouir de l’habitation démembrée pendant une période déterminée (souvent entre 15 et 20 ans). Cela inclut le fait de ne pas pouvoir occuper le bien à des fins personnelles, de ne pas le louer, ni d’en percevoir des revenus sous forme de loyers. Cela étant, durant cette période, le nu-propriétaire bénéficie de certains avantages que nous allons détailler dans les paragraphes suivants. 

À l’inverse, contrairement au propriétaire de la nue-propriété, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, de l’occuper ou de le louer. Il peut percevoir les revenus générés par le bien, comme les loyers, et en tirer profit pendant la durée de l’usufruit.

Finalement, investir en nue-propriété signifie renoncer temporairement aux droits d’usage et de revenus associés au bien immobilier. À la fin de la période d’usufruit, la nue-propriété se transforme automatiquement en pleine propriété. Dès lors, l’investisseur nu-propriétaire devient le propriétaire exclusif du bien immobilier, avec tous les droits d’usage et de revenus qui y sont attachés.

Choisir la nue-propriété pour effacer les contraintes et les risques locatifs de l’investissement immobilier

Pas de gestion locative pour le nu-propriétaire pendant 15 à 20 ans

L’achat en nue-propriété représente une excellente alternative pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer dans la gestion de leur bien. Pour rappel, lors d’un investissement immobilier locatif traditionnel, c’est au propriétaire de gérer :

• la location de son bien et les locataires en place ;

• l’entretien du bien et les travaux de maintenance à réaliser ;

• la collecte des loyers ;

• le paiement des charges relatives au logement, etc. 

Lors d’un achat en nue-propriété, le fonctionnement est quelque peu différent, puisque c’est l’usufruitier qui s’occupe de l’ensemble des points précédemment cités. S’il souhaite louer le bien démembré, ce sera à lui de se charger de la gestion locative du logement. Cela, durant toute la période de démembrement. Le nu-propriétaire, de son côté, n’a pas à intervenir.

Pas de charge ni d’imposition durant la période de démembrement

Autre avantage, les charges courantes et les impôts liés à la propriété sont également supportés par l’usufruitier. C’est notamment le cas : 

• de la taxe foncière ;

• de la taxe d’habitation ;

• de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

• des primes d’assurance pour le bien démembré ;

• des frais d’entretien, etc. 

Ces coûts peuvent représenter une charge financière importante pour un investisseur immobilier traditionnel. En investissant en nue-propriété, le nu-propriétaire est libéré du paiement de ces taxes, lui permettant de réduire ses dépenses annuelles et d’accroître son rendement net sur l’investissement. 

Bien sûr, cela lui permet également d’orienter son énergie vers d’autres placements, puisque celui-ci se gère seul (ou du moins, est quasiment entièrement géré par l’usufruitier). 

Pas de risques locatifs pour le nu-propriétaire

L’un des inconvénients de l’investissement locatif traditionnel est l’exposition aux risques locatifs : retards de paiement du loyer, dommages à la propriété, litiges avec les locataires, etc. Outre les risques locatifs, la gestion locative en elle-même nécessite de s’y connaître un minimum en immobilier pour respecter les lois en vigueur et éviter les pénalités. 

Dans le cas de la nue-propriété, ces risques et cette connaissance de l’immobilier locatif incombent à l’usufruitier. S’il décide de mettre le bien démembré en location, c’est à lui de superviser toute cette partie. 

Le nu-propriétaire est ainsi protégé contre ces problèmes potentiels et n’a pas à se soucier des difficultés liées aux risques locatifs de son investissement. Cela lui offre une tranquillité d’esprit et un certain confort financier.

Un démembrement qui prend fin après une période fixée à l’avance

Pour rappel, la nue-propriété est établie pour une période définie, souvent de 15 à 20 ans. À la fin de cette période, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien, devenant ainsi son propriétaire exclusif. 

Cette durée de démembrement limitée permet au nu-propriétaire de planifier son investissement à long terme avec un objectif clair. Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, la nue-propriété offre une perspective temporelle définie, ce qui peut être rassurant pour les investisseurs. Cela peut également leur permettre d’orchestrer au mieux leur stratégie patrimoniale et de prendre l’ensemble des décisions qui leur permettront d’atteindre leurs objectifs. 

Les autres avantages de l’investissement en nue-propriété

Outre l’absence de contraintes et de risques, l’investissement en nue-propriété présente d’autres avantages pour le nu-propriétaire : 

• Un prix d’achat décoté. Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction significative du coût d’acquisition du bien immobilier par rapport à sa valeur en pleine propriété (entre 30 % et 40 % de réduction). Cette réduction peut permettre à l’investisseur de se tourner vers des biens haut de gamme tout en réalisant certaines économies ou d’augmenter l’éventuelle plus-value qu’il sera possible de réaliser en cas de revente du bien au moment du remembrement de propriété. 

• Un accès à des programmes de qualité à travers toute la France. Ces derniers sont présents dans de nombreuses villes françaises. À titre d’exemple, il est possible d’investir en nue-propriété à Grenoble, à Saint-Malo, à Fréjus, à Paris ou même à Bordeaux. Les investisseurs qui souhaitent se tourner vers des villes dynamiques et en plein développement n’auront que l’embarras du choix. 

• Un complément de revenu au moment du remembrement de propriété. Les 15 à 20 ans de démembrement de propriété passés, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien de manière automatique et sans frais. Il récupère donc un bien parfaitement entretenu et libre de décider de la suite à donner. S’il le souhaite, il pourra occuper son logement. Sinon, il peut le louer, et profiter à son tour des loyers qui pourront lui permettre de bénéficier d’un complément de revenu ou le vendre 

La nue-propriété pour se constituer un patrimoine immobilier : tout ce que vous devez savoir