Quid de l’impact du prélèvement à la source sur la défiscalisation liée aux travaux (sous forme de déduction fiscale) réalisés dans un bien immobilier mis en location ? Tout propriétaire de logement mis en location peut réaliser des travaux de rénovation qui génèrent une charge déductible des revenus fonciers. Cet article concernera uniquement le régime de location nue (non meublé). Les dépenses de travaux de rénovation sont normalement totalement déduites au titre de l'année de leur paiement réel par le propriétaire. Toutefois, par dérogation, avec l’instauration du prélèvement à la source, la déduction fiscale des dépenses de travaux réalisés en 2018 et 2019 est modifiée.

Cet article traite de l’impact du prélèvement à la source sur la défiscalisation des travaux réalisés dans un logement en location. Pour en savoir plus sur la déduction fiscale appliquée en 2019, contactez-nous.

Rappel sur la mise en place du prélèvement à la source

Le prélèvement à la source est finalement mis en place à partir du 1er janvier 2019. Les revenus perçus en 2018 devront être déclarés en mai 2019, un Crédit d’Impôt Modernisation et Recouvrement (CIMR) correspondant à l’impôt effectif sur les revenus non exceptionnels annulera cet impôt théorique dû au titre de ces revenus 2018 afin d’éviter une double imposition en 2019.

Fonctionnement du déficit foncier

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces revenus fonciers correspondent au total des loyers encaissés auquel on soustrait les charges (taxe foncière, travaux, assurance…). Si cette somme est négative, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci pourra être imputé en tant que déduction fiscale sur le revenu global dans la limite des 10 700€ par an. Le solde de déficit foncier non imputé est reportable dès l’année suivante et sur 10 années consécutives.

La défiscalisation des travaux a un impact différent en 2018 et 2019 à cause de l’instauration du prélèvement à la source :

- les dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 sont entièrement déductibles pour l’établissement du revenu net foncier imposable de l’année 2018 ;

- le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour l’établissement du revenu net foncier imposable de l'année 2019 est égal à la moyenne des travaux respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019.

Exemple 1 :

Un propriétaire réalise des travaux en 2018 pour un total de 30 000€. Aucune dépense de travaux n’est réalisée en 2019. Il déduit 30 000€ de son revenu foncier au titre de l’année 2018. Pour le revenu foncier 2019, il pourra déduire 30 000 + 0 / 2 = 15 000€, c’est la moyenne des dépenses de 2018 et 2019.

Pour 2018, la déduction des 30 000€ n’aura pas impact fiscal hors revenus exceptionnels (dividendes, plus-values, etc).

Exemple 2 :

Un propriétaire réalise des travaux en 2019 pour un total de 30 000€. Aucune dépense de travaux n’a été réalisée en 2018. En 2019, le contribuable pourra bénéficier d'une déduction fiscale égale à 0 + 30 000 / 2 = 15 000€. Ainsi, le propriétaire pourra déduire (hors revenus exceptionnel) 15 000€ pour 30 000€ dépensés.

 Exemple 3 :

Un propriétaire réalise des travaux en 2018 et 2019 respectivement pour 30 000€ et 15 000€. 100% de la dépense de 30 000€ pourra être déduite en 2018 des revenus fonciers sans impact fiscale en dehors du report éventuel de déficit. En 2019, il faudra calculer la moyenne des dépenses de travaux payés en 2018 et 2019, soit 30 000 + 15 000 / 2 = 22 500€.

Il existe une première exception pour les travaux d’urgence, en effet ces dépenses effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles. La définition des travaux d’urgence restera un sujet à encadrer puisque la liste des travaux concernés n’est pas exhaustive.

En outre, une seconde exception existe pour un bien acquis en 2019. En effet, les dépenses de travaux payées en 2019 sur un tel bien demeurent intégralement déductibles dans les conditions de droit commun.

Quelle est la bonne stratégie pour 2018 et 2019 ?

Pour avoir un impact fiscal, les dépenses de travaux réalisés en 2018 devront générer du déficit foncier reportable. Pour cela, les dépenses de travaux doivent être supérieures au revenu foncier de 2018. En 2019, les travaux de 2018 seront donc déductibles sur les revenus fonciers de 2019 à hauteur de 50% des dépenses puis le déficit provisionné en 2018 sera pris en compte.

Cette première stratégie n’est pas la plus intéressante d’un point de vue fiscal. Il existe en effet une autre situation dans laquelle le gain fiscal est optimisé pour des dépenses de travaux en 2018. Pour ceux comptant réaliser de très gros travaux, il conviendra que le montant des dépenses de travaux soit supérieur à la somme de deux fois les loyers annuels plus deux fois 10 700€.

Exemple : un propriétaire perçoit 7 000€ de revenus locatifs sur 2018, il devra réaliser plus de 2 x (7 000€ + 10 700€) soit 35 400€ de travaux sur son bien.

Le montant des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 est déduit du revenu foncier puis du revenu global dans la limite des 10 700€. Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers de l’année 2019 en plus des 50% des dépenses de travaux de 2018.

Exemple : En 2018, les dépenses de travaux réalisés seront déduites du revenu locatif pour 7 000€ et du revenu global dans la limite 10 700€, le restant est reporté sur l’année suivante. Soit 35 400€ - 7 000€ - 10 700€ = 17 700€.

En 2019, il sera possible de déduire 35 400€ x 50% = 17 700€ de dépenses sur les revenus fonciers, soit 17 700€ - 7 000€ =10 700€ déductible du revenu global. Le déficit foncier de 17 700€ reporté de 2018 sera à nouveau reporté sur les années suivantes.  

Pour obtenir de plus amples informations sur la défiscalisation des travaux et la déduction fiscale dont vous pouvez bénéficier, n’hésitez pas à demander à être mis en contact avec l’un de nos conseillers.

Chedly ZARROUK

Chedly ZARROUK

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