Aujourd’hui, l’investissement dans l’immobilier constitue un moyen pour le contribuable de réduire son impôt. Parmi les niches fiscales avantageuses, le déficit foncier fait partie des plus courantes. Le principe du déficit foncier est de faire la différence entre ce que rapporte un bien immobilier et ce qu’il coûte et de déduire tout ou partie de cette différence du revenu global. Conditions d’éligibilité, cadre, calcul, adossement à la loi Pinel, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le déficit foncier.

Comment être éligible au déficit foncier ? Conditions et charges déductibles

Un propriétaire peut avoir accès au déficit foncier en respectant trois conditions :

  • Pour commencer, le déficit foncier doit porter sur un bien immobilier dont l’usage sert à l’habitation principale ou secondaire. 
  • Puis, le propriétaire a une obligation de temps. Il doit louer obligatoirement le bien immobilier, qui a bénéficié du déficit foncier, durant les 3 années qui suivent. 
  • Enfin, fiscalement, chaque propriétaire doit se placer dans le régime réel, ce qui exclut le régime micro-foncier.

Outre ces règles d’éligibilité pour bénéficier du déficit foncier, un ensemble précis de charges rentre dans le dispositif :

  • Il y a d’abord les charges non-financières qui regroupent principalement les frais de gestion locative, les cotisations d’assurances, les charges liées à la copropriété, les différents impôts et taxes liés au bien, ainsi que les frais de justice. 
  • De plus, le déficit foncier prend en compte également les charges de travaux que ce soit pour de la réparation et de l’entretien ou pour l’amélioration du bien loué. 
  • Enfin, il y a les charges financières constituées en majeur partie des intérêts d’emprunt et des frais adossés au prêt.

Le calcul du déficit foncier

Un propriétaire qui calcule son déficit foncier doit distinguer le déficit obtenu avec les charges non-financières et celui obtenu avec les charges financières. Dans le premier cas, une limite est fixée à 10 700 € par an et dans le second cas, les charges sont déductibles sur 10 ans. 

À noter, depuis 2018, la loi Elan permet d’augmenter le plafond de 10 700 € à 15 300 € avec le dispositif Cosse, « Louer Abordable ».

Le calcul du déficit foncier se fait donc en deux étapes. Les charges financières sont les premières traitées. Lorsque vous les déduisez de vos revenus fonciers, si le résultat obtenu est négatif, alors vous pouvez imputer ce déficit sur vos revenus sur une durée de 10 ans. Si le résultat est positif, aucun déficit ne pourra être utilisé. 

Ensuite, au résultat que vous venez d’obtenir, vous déduisez les charges non-financières. De la même façon, si vous obtenez un chiffre négatif vous pouvez l’imputer dans une limite de 10 700 €, si le chiffre est positif vous n’avez aucun déficit foncier.

Déficit foncier et loi Pinel : l’optimisation gagnante

La loi Pinel est un dispositif qui permet à un propriétaire d’obtenir une réduction d’impôt sur l’achat d’un bien immobilier à condition qu’il le loue pendant une certaine durée fixée par un cadre légal. Principalement utilisé lors de l’achat d’un bien neuf, un contribuable peut désormais avoir recours au dispositif Pinel lors de l’achat dans l’ancien nécessitant des travaux de réhabilitation. 

Il est tout à fait possible d’allier le dispositif Pinel et le déficit foncier et de faire coexister ces deux régimes pour une optimisation performante. Ce procédé dégage un double avantage pour le propriétaire. Il utilise les avantages de la Loi Pinel pour obtenir une réduction d’impôt grâce au prix d’achat et à une partie des travaux de réhabilitation. Puis les travaux non pris en charge par le dispositif Pinel, le sont avec le régime du déficit foncier. De façon générale, les travaux non pris en charge et résultant du déficit foncier sont les travaux liés aux parties communes d’un immeuble.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

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