La publication de la nouvelle loi de finances 2019 a fait trembler les futurs nus-propriétaires... Il faudra désormais que cet acte de donation n’ait plus pour objectif principal la diminution de l’impact fiscal sur le nu-propriétaire. La suppression de l’impôt sur la fortune et la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière s’ajoutant à cela, la nue-propriété est revenue sous le feu des projecteurs. Quel est son fonctionnement et quels sont les avantages attendus de cette opération ? Explication sur le fonctionnement de ce « placement-pierre ».

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Principe de fonctionnement de l'investissement en démembrement

La pleine propriété d'un bien est composée de deux éléments : la nue-propriété et l'usufruit.

L'usufruit se caractérise par le fait de pouvoir profiter des fruits de l'exploitation du bien (par exemple, les loyers) et le droit de l’utiliser (l’habiter). Elle sous-entend en contrepartie la prise en charge des frais d'entretien courant liés au bien. Les travaux très importants touchant la structure même du bâtiment seront à prendre en charge par les deux parties. Il y a également d’autres obligations pour l’usufruitier, que nous développerons après.

La nue-propriété est donc la portion restante de la propriété. Elle n'ouvre pas droit à rétribution mais attribue cependant la capacité de vendre le bien, le modifier ou le détruire.

Il y a la possibilité de dissocier ces deux éléments de la pleine propriété par ce que l'on appelle un démembrement. Il peut être opéré dans plusieurs circonstances :

  • dans le cadre d'une donation ou d'un héritage, sur un bien déjà existant

  • dans une optique purement financière sur un bien neuf ou ancien

Dans la deuxième option, le démembrement s'opère le plus souvent avec des bailleurs institutionnels ou sociaux qui s'occupent du bien (gestion, entretien) le temps du démembrement, dont la durée s’échelonne généralement de 15 à 20 ans. Cette opération peut concerner des logements neufs ou anciens, appartements ou maisons.
A l'issue de cette période, le nu-propriétaire recevra l'usufruit du bien et acquerra donc par voie de conséquence la pleine propriété du bien, sans frais de mutation. Il pourra par la suite en disposer de la manière dont il le souhaite (occupation du bien, mise en location, résidence secondaire, vente ...).

Avantages du démembrement

Le premier avantage d'un investissement en nue-propriété est le prix d'acquisition inférieur à la moyenne du marché. En effet, il faut compter une décote d'environ 30 à 40% sur l'estimation du bien. A long terme, lorsque le démembrement cessera, le bien aura ainsi bénéficié d'une plus-value importante. Mécaniquement, les frais liés à l'acquisition tels que les émoluments du notaire, les taxes de publicité foncière et autres frais se verront diminués.

Autre avantage lié à l’investissement en nue-propriété, la défiscalisation des revenus fonciers existants. Bien que ne percevant pas les fruits de l'exploitation de ce bien, il existe un réel avantage fiscal à court terme pour le nu-propriétaire. En effet, s'il possède d'autres biens immobiliers loués, il pourra déduire les intérêts d'emprunt de cette nouvelle opération de ses revenus fonciers déjà perçus. Une autre manière de défiscaliser ses revenus fonciers, sur une période de 10 ans maximum.

Le dernier avantage, et pas des moindres, est de réduire la base de l’IFI. Pendant toute la période du démembrement, seul l’usufruitier doit déclarer la valeur totale du bien dans sa déclaration IFI, sous réserve qu’il y soit soumis (valeur du patrimoine immobilier totale supérieure à 1.3 million d’euros). Aucune déclaration n’est donc exigible du nu-propriétaire. Cette absence de déclaration par le nu-propriétaire se retrouve également dans l’absence d’impôt locaux (taxe d’habitation et taxe foncière). Ainsi, un investisseur souhaitant acquérir un bien immobilier pour sa retraite sans pour autant souhaiter impacter à court terme son imposition et supporter des charges immédiates pourra opter pour ce type d’investissement.

Qui est concerné par le démembrement ?

Au vu des avantages précédemment évoqués, le profil type du nu-propriétaire sera donc en faveur d’une personne possédant déjà un patrimoine important, dans l’idéal avec déjà des revenus fonciers existants. En l’absence de revenus fonciers, il doit avoir une capacité à « immobiliser » une somme d’argent importante sur une longue durée (15 à 20 ans), ou une capacité d’épargne s’il souhaite financer le bien via un crédit bancaire.

Il ne faut pas non plus oublier l’aspect préparation à la retraite. En effet, le fait de recouvrer la pleine propriété du bien répond à une logique de diversification du patrimoine avec la possibilité de création de revenus supplémentaires à la retraite grâce à la mise en location (tardive) du bien. Le niveau de vie à l’arrivée à la retraite sera ainsi maintenu. En cas de revente, la valorisation du bien sera en général bien supérieur à la valeur d’achat du bien et la valorisation initiale de la part de sa nue-propriété.

Achat en démembrement de propriété

Pourquoi investir en période de crise ?

Malgré le contexte incertain lié à la crise du covid-19, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété fait sens en offrant un environnement particulièrement sécurisé par l’absence totale de risque locatif et un risque de perte à long terme limité grâce à la décote obtenue dès l’achat. En effet, cet investissement permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit locatif social (ULS) étant cédé à un bailleur institutionnel de premier plan pendant une durée de 15 à 20 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote immédiate de l’ordre de 30 à 40% sur le prix d’achat du bien, la rentabilité de son investissement n’étant ainsi pas soumise aux aléas locatifs pendant toute la durée du démembrement.

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Jean-Baptiste de PASCAL

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