Girardin social : un dispositif de défiscalisation inédit

Girardin social : un dispositif de défiscalisation immobilier

Manque de logements sociaux dans les DOM : des demandes de plus en plus nombreuses

Les territoires d’outre-mer affichent une pénurie de logements sociaux certaine. En parallèle, les délais d’attente pour obtenir un logement dans le parc social restent encore très élevés. 

À la Réunion, par exemple, seule 1 demande de logement social sur 4 aboutit. En 2020, l’île a enregistré près de 33 120 demandeurs de logement social. Seules 7492 personnes ont obtenu une habitation adaptée, soit 22 % d’entre elles. De la même manière, entre 2019 et 2020, le nombre de demandes pour un logement social datant de plus de 3 ans est passé de 2300 à 3300 soit plus de 35 %.

Certains départements d’outre-mer sont soumis à l’obligation de disposer d’un quota minimum de logement social (entre 20 et 30 %). C’est notamment le cas à Mayotte, à La Réunion, en Guadeloupe, en Martinique ou encore en Guyane. Malheureusement, ces chiffres restent difficilement atteignables. 

Le dispositif Girardin social pour combler le manque de logements sociaux dans les DOM-TOM

Afin de compenser la très forte pénurie de logements sociaux dans les territoires d’outre-mer, l’état a instauré le dispositif Girardin social. L’article 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que les investissements en outre-mer qui concernent la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu.

Le dispositif Girardin social a été prolongé jusqu’en 2025 dans les Collectivités d’Outre-Mer (COM). Dans les DOM, il a pris fin en début d’année 2018 et a été remplacé par le crédit d’impôt. 

Girardin social : un fonctionnement en plusieurs temps 

Le dispositif Girardin social affiche un fonctionnement relativement simple. 

1. Dans un premier temps, l’investisseur apporte des fonds au sein d’une société de portage. 

2. Cette dernière finance alors la construction de logements sociaux qui seront ensuite mis en location auprès d’un Organisme de Logements Sociaux (OLG) basé dans une collectivité d’outre-mer pour une période minimale de 5 ans. 

3. Durant cette période, les habitations sous-louées (vides ou meublées) par l’organisme de logement social à des foyers éligibles. Le montant du loyer, tout comme les revenus des foyers concernés, sont soumis à un plafond en vigueur. 

4. À l’issue de la période de location, les habitations sont revendues à l’organisme de logement social à des tarifs attractifs (et fixés d’avance).

Le Girardin social et sa réduction d’impôt inédite

Girardin social : une réduction d’impôt one shot 

En investissant par le biais du dispositif Girardin social, et en finançant un programme de logements sociaux en outre-mer, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 60 000 €. 

La réduction d’impôt offerte est dite one shot. Elle est valable dès l’année qui suit le placement. Son montant est généralement de l’ordre de 110 % à 120 % des sommes investies.

En revanche, il est important de souligner que le dispositif de défiscalisation Girardin logement social confère à l’investisseur un avantage uniquement fiscal (la réduction d’impôt sur le revenu). En effet, contrairement à d’autres dispositifs immobiliers qui existent, le dispositif Girardin fiscal ne confère aucune plus-value ni aucun revenu locatif. 

L’investisseur ne subit pas les aléas relatifs au prix de revente du bien. De la même manière, le prix de rachat du programme par l’organisme de logement social est fixé dès le début de l’opération. 

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt promise

Pour bénéficier de la réduction d’impôt promise, société de montage, organisme de logements sociaux et investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions. En l’occurrence, l’investisseur doit s’engager à conserver son placement durant minimum 5 ans. Les logements, quant à eux, doivent être mis en location nue dans les 6 mois qui suivent leur date d’achèvement pour une durée au moins égale à 5 ans.

Les futurs locataires doivent en faire leur résidence principale. Leurs ressources ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret. Il en est de même pour le montant des loyers qui est plafonné.

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas respectée, l’opération pourrait être qualifiée par l’administration fiscale. Auquel cas, l’investisseur peut perdre tout ou partie de la réduction d’impôt qui lui a été accordée.

Girardin social : quels sont les risques ?

Le dispositif Girardin social comporte un certain nombre de risques. Comme expliqué ci-dessus, il existe un risque de requalification fiscale si toutes les conditions relatives au programme ne sont pas respectées. À titre d’exemple, si le bien financé n’est pas exploité pendant 5 ans minimum ou que la société exploitante fait faillite durant cette période, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage offert.

De la même manière, en réalisant son placement, l’investisseur devient associé de la Société en Nom Commercial (SNC). Autrement dit, il devient solidairement et indéfiniment responsable des dettes de la société.
Enfin, afin d’écarter tout risque de perte en capital, il convient de bien choisir les moteurs en défiscalisation qui gèreront le projet. Le montage financier relatif à une opération en Girardin logement social est extrêmement complexe. Afin d’éviter les impairs, il convient de se tourner vers des monteurs compétents et aguerris. Il est également important de s’assurer qu’ils disposent des garanties essentielles pour couvrir l’investisseur.