Investissement Girardin logement social 2017 & réduction impôt 2018

Avec le dispositif Girardin logement social, investissez en 2017 pour bénéficier d'une réduction d'impôt dès 2018, au titre de l'acquisition ou construction de logements sociaux neufs en Outre-mer. Cet investissement éthique et solidaire bénéficie de l’excellente qualité du locataire, entreprise souvent semi-publique.

Les objectifs du Girardin social pour l'outre-mer

Investissement éthique et solidaire, le dispositif Girardin logement social vise à compenser la très forte pénurie de logements sociaux que connait l'Outre-mer et permet à l'investisseur de bénéficier de l'excellente qualité du locataire qui est souvent « semi- public » (office d'HLM, SEM).

L'article 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI), introduit par la LODEOM en 2009, prévoit que les investissements ultramarins dans la construction ou l'acquisition de logements neufs ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

En effet, la situation du logement en Outre-mer est critique, touchant particulièrement le logement social dont les besoins sont considérables. D'après les derniers chiffres, les demandes non satisfaites s'élèvent à près de 100 000 dans l'ensemble des départements d'Outre-mer. Cette situation s'explique par le dynamisme de la demande lié à une forte croissance démographique conjuguée à la très forte proportion de ménages à faibles ressources. Ainsi, la construction de plus de 10 000 logements sociaux par an serait nécessaire pour résorber la demande.

Ce dispositif, en finançant des projets immobiliers de grande ampleur, est à l'origine de la création d'emplois puisqu'il dynamise le secteur du BTP outre-mer. Le Girardin logement social a donc un double impact pour nos territoires ultramarins : fournir des logements décents à des foyers en difficulté et créer des emplois.

Les avantages du Girardin Logement Social

Le dispositif Girardin logement social confère à l'investisseur un avantage purement fiscal au travers d'une réduction d'impôt sur le revenu, sans aucun revenu locatif ou plus-value de cession.

Comparé aux autres dispositifs immobiliers, l'avantage de cette niche fiscale outre-mer réside dans le fait que l'investisseur ne subit aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l'opération, le prix de rachat du programme par l'organisme de logement social (OLS) étant fixé dès le départ.

Malgré les rabots successifs sur les niches fiscales appliqués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt a été maintenue à 50 % du prix de revient du programme (hors taxes, commissions d'acquisition versées et subventions publiques reçues). Au moins 70 % de la réduction d'impôt acquise par le contribuable doit être rétrocédée à l'OLS sous forme d'une diminution des loyers versés et du prix de cession.

Ainsi, même si la réduction d'impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales, elle bénéficie au même titre que les autres dispositifs Outre-mer, d'un traitement spécifique puisqu'elle n'est retenue qu'à hauteur de 30 % dans le plafond global (18 000 €). L'investisseur peut ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 60 000€.
Plus de détails sur les plafonds des niches fiscales

UNE EXPÉRIENCE RECONNUE EN INVESTISSEMENT OUTRE-MER

Depuis 1991, le Groupe Inter Invest bénéficie d'une expérience solide dans le financement de programmes en logement social dans les territoires français ultramarins. Depuis 2011, INTER INVEST comptabilise sur l'ensemble des départements et régions d’outre-mer 54 programmes de type Girardin social correspondant à près de 2900 logements sociaux financés pour plus de 443 millions d'euros auprès de 13 organismes de logements sociaux. Avec 8 agences sur place (Guyane, Martinique, Guadeloupe, Saint-Martin, Mayotte, la Réunion, Polynésie française et Nouvelle-Calédonie), des experts juridiques et fiscaux et un outil informatique de pointe, Inter Invest permet aux investisseurs de bénéficier d'une qualité de service et d'une expertise incomparables sur le marché de l'investissement Girardin.

Les contraintes légales du Girardin social

Le dispositif Girardin logement social issu de l'article 199 undecies C du CGI modifié par la loi n°2014-1655 du 29 décembre 2014 - art. 67 instaure que les contribuables résidents fiscaux français peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison de l'acquisition ou de la construction de logements sociaux neufs dans les DOM-TOM si les conditions suivantes sont réunies :

Les logements sont donnés en location nue dans les six mois de leur achèvement pour une durée au moins égale à cinq ans, à un organisme de logement social agréé ;
Les logements sont donnés en sous-location nue ou meublée par l'organisme de logements social et pour une durée au moins égale à cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret ;
Le montant des loyers ne peut excéder des limites fixées par décret ;
Une part minimale, définie par décret, de la surface habitable des logements compris dans un ensemble d'investissements est sous-louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux plafonds cités précédemment pour des loyers inférieurs aux limites mentionnées ;
Une fraction, définie par décret, du prix de revient du programme correspond à des dépenses liées à l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation ;

Les contraintes légales du Girardin en logement social

A l'issue de la période de location de 5 ans, les logements ou les parts ou actions des sociétés qui en sont propriétaires sont cédés à l'organisme locataire, à un prix défini par une convention conclue entre leur propriétaire et l'organisme locataire au plus tard lors de la conclusion du bail ;
Un montant correspondant au moins à 70 % de la réduction acquise est rétrocédé par le contribuable sous la forme d'une diminution des loyers versés par l'organisme locataire et d'une diminution du prix de cession.

Pour les opérations de défiscalisation Girardin logement social avec agrément fiscal, le montage en SA ou SAS est également autorisé. Dans ce cas, la circulaire de l'A.M.F. de juillet 2012 relative à la distribution de titres financiers de SA et SAS impose aux intermédiaires d'avoir obtenu l'agrément de Prestataire en Services d'Investissements (PSI) délivré par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (A.C.P.R.) après avis de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.).

Rapport de la Commission des Finances du Sénat

Alors que plus de trois ans se sont écoulés depuis la mise en place d'un dispositif de défiscalisation spécifique au logement social dans la loi pour le développement économique des Outre-mer (LODEOM), le rapport d'information n° 48 (2012-2013) de la Commission des Finances du Sénat rédigé par MM. Georges PATIENT et Eric DOLIGE et déposé le 16 octobre 2012 a pour vocation d'évaluer l'efficacité de ce dispositif.

Au terme de cette mission de suivi, les rapporteurs spéciaux estiment que le volet logement social a su séduire les contribuables-investisseurs et drainer ainsi des ressources importantes au profit de la construction de logements sociaux, qu'on peut estimer pour l'année 2012 à un montant d'environ 150 millions d'euros.

Rapport de la commission des finances sur la LODEOM

Nous vous proposons d'en découvrir quelques extraits :

Au final, vos rapporteurs spéciaux considèrent que cette aide fiscale se justifie (...), dans la mesure où elle permet de drainer au profit du logement social des fonds supplémentaires indispensables. La remise en cause du dispositif porterait un coup très dur au logement social Outre-mer, priorité politique maintes fois confirmée, sans garantir un réel gain pour les finances publiques. Un plafonnement plus contraignant que l'actuel emporterait les mêmes conséquences.

On peut encore ajouter que le dispositif (...) se distingue d'autres aides fiscales par le faible risque de fraude qu'il comporte. En effet, la quasi totalité des projets font l'objet d'un agrément et les organismes de logement social ont « pignon sur rue » et sont soumis à des contrôles : le risque de fausses factures est donc limité.

Ce dispositif concerne un secteur prioritaire. La Cour des comptes a pu parfois regretter que les dépenses fiscales Outre-mer n'aient pas toujours eu pour objet les investissements les plus utiles. Or, en l'occurrence, elle a elle-même souligné que le dispositif qui nous intéresse est une priorité de la politique Outre-mer, partagée de façon extrêmement large.

Loi Girardin logement social