Contrairement à celle de beaucoup de ses pays voisins, la population de la France croît toujours. Parallèlement l’évolution de la société se traduit par toujours plus de familles monoparentales ou de couples divorcés, chacun des parents ayant besoin d’un logement suffisamment grand pour accueillir à tour de rôle, en garde partagée, leurs enfants. L’allongement de la durée de la vie immobilise également un parc plus important de logements.

Enfin, depuis la deuxième guerre mondiale, la France souffre d’un déficit de logements qu’elle n’a jamais réussi à combler. Pire, il n’a cessé avec les années de s’accroître… Pour preuve, le retour des queues des candidats à la location pour décrocher un logement à n’importe quel prix. Une situation constatée à Paris, mais pas seulement : le mouvement gagne toutes les métropoles régionales et les grandes villes.

Pour faire face à cette augmentation des besoins, il faut construire des logements neufs, dans le parc social mais pas seulement. 58% des locataires sont logés par des propriétaires privés. Or, depuis deux ans, relève la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la construction de logements neufs diminue : entre juin 2018 et juin 2019, 460 000 permis de construire ont été délivrés et 398.000 logements mis en chantier contre respectivement 501 000 et 425 000 en 2017. « La baisse est particulièrement sensible pour les logements ordinaires collectifs, qui font l’essentiel de l’offre dans les grandes métropoles où se concentrent les besoins : 260 000 autorisés en 2017, 230 000 entre mi 2018 et mi 2019. Ce sont donc près de 30 000 logements perdus en rythme annuel » constate Alexandra François-Cuxac, présidente de FPI France. Et le regain constaté depuis deux mois ne concerne pas cette catégorie de logements.

Pour stimuler l’offre, l’investissement locatif joue un rôle primordial. L’Etat l’a bien compris et, depuis vingt ans, a multiplié les dispositifs pour inciter les Français à investir dans la pierre en compensant l’augmentation constante de la fiscalité immobilière. Qu’ils s’appellent Périssol, Méhaignerie, Besson, Scellier, Duflot, Pinel… Des régimes fiscaux gagnant-gagnant : une économie fiscale côté investisseurs, une dépense moindre côté gouvernement, des loyers contenus côté locataires. Ces dispositifs fixent en effet un plafond de loyer à ne pas dépasser et des conditions de ressources pour les locataires. L’augmentation de l’offre qui en est résultée entre 2012 et 2017 s’est traduite, selon les derniers chiffres de l’observatoire Clameur, par une progression des loyers ces cinq dernières années inférieure à celle constatée entre 2007 et 2012.  L’an dernier, « l'augmentation a été inférieure à celle des prix. Corrigés de l'inflation, les loyers ont baissé de 0,3 % en 2018 après avoir chuté de 0,7 % en 2017 ", relève Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest et auteur de l'étude.

Les Français aiment de surcroît la pierre qui le leur rend bien. Sur les quinze dernières années et en intégrant les plus-values, l’immobilier a rapporté en moyenne 7,7% l’an. C’est moins que le non coté (11,2%) mais nettement plus que les actions, l’assurance-vie ou les placements sans risque selon la dernière étude de France Invest.

Les professionnels ont par ailleurs diversifié leur offre proposant du neuf (dispositif Pinel), des résidences seniors ou étudiants en LMNP (loueur en meublé non professionnel), de l’ancien à travers les régimes Malraux, du démembrement de propriété en permettant l’achat de la seule nue-propriété.

Enfin le contexte n’a jamais été aussi favorable avec des taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas. Aujourd’hui, dès lors qu’ils apportent en garantie un bien de qualité, les Français peuvent investir quasiment sans fonds propres tandis que le loyer majoré des avantages fiscaux peut plus que compenser la mensualité du crédit, réduisant à quasiment rien l’effort d’épargne. Une bonne manière de se constituer du patrimoine ! 

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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