Pour accélérer la réhabilitation des logements anciens en centre-ville, le gouvernement vient de créer un nouvel avantage fiscal : la loi Denormandie. Comme ses prédécesseurs, le ministre du Logement, Julien Denormandie a tenu à le baptiser de son nom. Le principe du dispositif Denormandie a ainsi été voté dans le cadre de la loi de Finances pour 2019 dans son article 26.

Le nouveau régime élargit à l’achat de logements anciens avec travaux les dispositions qui s’appliquent aux achats dans le neuf dans le cadre du régime Pinel, régime qui permet, alors que les taux d’intérêt sont très bas, de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales attrayantes.

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

Pour bénéficier de la loi Denormandie, l’investisseur devra remplir cinq conditions :   

Première condition : le logement ou le local devra avoir été acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans une commune ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation du territoire) ou faisant partie de la liste des villes du plan « Action cœur de ville », au nombre de 222. Ce peut être Vichy, Perpignan… ou en région parisienne Mantes la Jolie, Etampes, Meaux, Corbeil Essonnes...

L’achat peut concerner également un local d’activité dès lors que celui-ci sera transformé en habitation.

Deuxième condition : Des travaux d’isolation, d’installation électrique, de plomberie, de peinture… devront être réalisés et la facture totale devra représenter au moins 25% du coût total de l’opération, à savoir le prix d’achat majoré des frais et des travaux. La liste des travaux éligibles au dispositif devrait être prochainement fixée par décret.

Troisième condition : les travaux devront être réalisés par une entreprise. Ils pourront bénéficier de la TVA à 10% et même à 5,5% s’ils améliorent l’efficacité énergétique du bien.

Quatrième condition : le bien acheté devra être loué au moins six ans à titre de résidence principale à un montant de loyer plafonné. Celui-ci varie selon la localisation du bien. Il ne peut dépasser 16,96 euros le mètre carré à Paris et dans vingt-neuf communes environnantes (zone A bis), 12,59 euros dans le reste de l’Ile de France, à Lille, Marseille, Montpellier  et la partie française de l’agglomération genevoise (zone A), 10,15 euros dans les métropoles de plus de 250 000 habitants (zone B1) et 8,82 euros dans les villes de plus de 50 000 habitants ou qui ont obtenu un agrément de la part de la préfecture  (zone B2).

Cinquième condition : le bien devra être loué à un locataire sous conditions de ressources. Un couple sans enfants doit, par exemple, gagner moins de 55 486 euros à Paris et moins de 36.368  euros si le bien est situé dans une ville de moins de 50 000 habitants. Montant majoré de respectivement 12 954  et 7 808 euros par enfant.       

 

Ces conditions remplies, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12, 18 ou 21% du montant de son investissement, travaux compris, dans la limite de 5500 euros le mètre carré et d’un total de 300 000 euros : 12% dès lors que le propriétaire s’engage à louer le bien six ans, 18% neuf ans et 21% douze ans.

En pratique, la réduction d’impôt sera égale pendant les neuf premières années à 2% par an du montant investi, puis pendant les trois années suivantes à 1% par an.

 

La loi Denormandie en apparence financièrement intéressante exige néanmoins que l’investisseur s’entoure de précautions. La première concerne le marché locatif de la commune dans laquelle est réalisé l’investissement. Est-il suffisamment large pour garantir que le bien proposé à l’achat sera loué pendant six, neuf ou douze ans ? Les travaux ne pourront pas non plus être déduits des revenus fonciers, ce qui se traduira par une plus grande imposition de ces revenus en comparaison avec un investissement ne bénéficiant pas de ce régime.

Une comparaison avec le dispositif Pinel qui ouvre les mêmes avantages s’impose ! A titre d’exemple Inter Invest propose des opérations dans le neuf à Caen et à Mandelieu-la-Napoule.

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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