Il est possible de défiscaliser en investissant dans l’immobilier. Il n’existe pas une seule et unique loi de défiscalisation immobilière, puisque les investisseurs ont la possibilité de choisir entre différents types de biens et différentes manières d’investir. Inter Invest passe en revue pour vous les différentes mesures existantes.

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

La loi de défiscalisation Pinel est l’une des plus populaires. Elle permet de bénéficier de réductions fiscales en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf, tout en s’engageant à louer le bien construit. Le pourcentage de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement varie selon la durée du bail :

  • Bail de 6 ans : 12%
  • Bail de 9 ans : 18%
  • Bail de 12 ans : 21%

L’investissement ne doit toutefois pas dépasser 300 000 euros et 5 500 euros par m2 au maximum, et ne peut pas concerner plus de deux biens immobiliers par an. Les sommes au-delà de ces seuils ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Pour pouvoir en bénéficier la durée de mise en location n’est pas le seul engagement ni la seule condition que les investisseurs doivent respecter. En effet, il ne faut pas dépasser certains plafonds de loyer, et les locataires doivent répondre à des critères de revenus. Ces plafonds dépendent notamment du zonage mis en place par l’Etat : 

 

   Zone A

    Zone A bis   

   Zone B1   

   Zone B2   

Plafonds au m2   

   17,17 €    

    12,75 €

   10,28 €

   8,93 €

 

Pour ce qui est des conditions de revenus, le tableau suivant répertorie les revenus fiscaux annuels maximum pouvant être perçus par les locataires et définis par cette loi de défiscalisation : 

Composition du foyer

   Zone A   

   Zone A bis   

   Zone B1   

   Zone B2   

Personne seule

   38 236 €  

   38 236 €

   31 165 €   

   28 049 €

Couple

   57 146 €

   57 146 €

   41 618 €

   37 456 €

Avec 1 personne à charge

   74 912 €   

   68 693 €

   50 049 €

   45 044 €

Avec 2 personnes à charge

   89 439 €

   82 282 €

   60 420 €

   54 379 €

Avec 3 personnes à charge

   106 415 €

   97 407 €

   71 078 €

   63 970 €

Avec 4 personnes à charge

   119 745 €

   109 613 €

   80 103 €

   72 093 €

Par personne à charge supplémentaire

   +13 341 € 

   +12 213 €

   +8 936 €

  +8 041 €

 

L’investisseur a la possibilité de louer le bien concerné par cette loi de défiscalisation à un membre de sa famille, qu’il s’agisse de ses parents ou de ses enfants, par exemple. Même s’il prend cette décision, il demeure bénéficiaire de l’avantage fiscal associé. Il faut néanmoins pour cela que le locataire ne figure pas sur son avis d’imposition.

La loi de défiscalisation Pinel est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine, de défiscaliser et d’apporter un coup de pouce à des membres de sa famille.

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux concerne quant à elle la rénovation de logements anciens. Concrètement, l’avantage fiscal est obtenu en finançant des travaux de rénovation complète pour des bâtiments soumis à un plan de sauvegarde de mise en valeur (PSVM) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP).

Contrairement au dispositif Pinel, aucun plafonnement ne s’applique sur les loyers ou les revenus pour les locataires. Néanmoins, il importe que le bien concerné soit loué pendant au moins 9 années à l’issue de la rénovation.

L’avantage fiscal est de 22% de la somme investie dans les travaux dans le cas d’un PVAP et de 30% avec un logement situé en PSMV. Le coût de la rénovation ne peut excéder 100 000 euros par an sur 4 années consécutives. Notez également que cet investissement n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales, l’investisseur peut donc bénéficier d’une déduction de l’ordre de 30% par an, soit jusqu’à 30 000 euros. Les tranches les plus imposées sont donc les plus avantagées par cette mesure.

En résumé, si les investissements Pinel concernent les logements neufs, les investissements Malraux concernent quant à eux les logements anciens.

Zoom sur le déficit foncier

Lorsque les charges et les frais liés à la propriété d’un bien immobilier sont plus importants que les revenus fonciers, on parle de déficit foncier. L’existence de ce déficit foncier permet de réduire le revenu fiscal global de référence. 

Différents éléments peuvent être déduits des revenus, dans la limite annuelle de 10 700 euros : les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, de garantie du prêt immobilier, la taxe foncière ou encore les frais de procédure. Il ne s’agit pas, toutefois, d’une véritable loi de défiscalisation immobilière à proprement parler.

Notez que certains frais ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. C’est notamment le cas des frais d’entretien, les travaux effectués dans des locaux non résidentiels, la partie du capital desmensualités de prêt, ou encore les réparation (reconstruction ou agrandissement).

Comment effectuer un investissement Denormandie ?

La loi de défiscalisation Denormandie implique des travaux dont le montant s’élève à au moins un quart du prix d’achat. Il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique pour l’immeuble concerné (isolation, système d’eau chaude sanitaire, chauffage). Pour être considérés comme valide, ces ouvrages doivent être effectués par des sociétés et des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).

L’immeuble doit être situé dans l’une des zones spécifiques à cette mesure, et non au zonage mis en place pour le dispositif Pinel. Les réductions d’impôt octroyées par un investissement Denormandie sont sensiblement identiques à celle du Pinel.

Comment défiscaliser en Girardin ?

Une aide fiscale est accordée par la loi de défiscalisation Girardin en investissant dans des logements sociaux neufs au sein des départements et collectivités d’outre-mer (DOM COM). Les logements ainsi financés doivent être loués au locataire durant une période de 5 années. Ce dispositif a été prolongé jusqu’en 2025.

Ces dernières années en effet, les DOM COM font face à une hausse démographique importante ainsi qu’à l’émergence de nouvelles priorités sur le plan social. L’existence de cette loi de défiscalisation doit aider l’Etat à promouvoir ces formes d’investissement et soutenir notamment la construction de logements sociaux. La demande de logements sociaux est très élevée au sein des départements et collectivités d’outremer, puisque 65% de la population locale peut y avoir accès.

De manière concrète, l’investisseur devient propriétaire de parts au sein d’une SAS (Société par Actions Simplifiée) ou d’une SCI (Société Civile Immobilière). Cette société fournit les biens figurant dans son patrimoine à la location pour un bailleur social. Ce bailleur social sous-loue les logements aux foyers qui occuperont les lieux. Le locataire direct est donc ce bailleur social.

Les sous-locataires doivent quant à eux répondre à des conditions de ressource. A l’issue de la période de 5 ans mentionnée précédemment, les parts sont cédées par l’investisseur, pour une valeur symbolique. 

Plusieurs acteurs interviennent donc dans le cadre de cette loi de défiscalisation, à commencer par un promoteur qui vend les biens en état futur d’achèvement à la SCI ou à la SAS concernée. Cette dernière est la propriétaire directe de l’immeuble, et cède ses parts aux investisseurs qui en deviennent les associés pour 5 ans.. 

Le bailleur social, quant à lui, est systématiquement un organisme de logement social. Il devient plein propriétaire des logements à l’issue de la période de 5 ans. L’investisseur, enfin, est un contribuable qui souhaite bénéficier d’un avantage fiscal. Son économie d’impôt est proportionnelle à son investissement.

Un tel investissement relève du plafond global des niches fiscales, et l’économie d’impôt octroyé par cette loi de défiscalisation ne peut pas excéder les 60 000 euros.

Censi-Bouvard : quel est le principe de fonctionnement ?

Avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, un avantage fiscal peut être obtenu en réalisant un investissement immobilier concernant des résidences meublées pour étudiants, séniors ou pour du tourisme.

La valeur de cette réduction d’impôt est de 11% du montant hors taxe de l’investissement, limitée à 300 000 euros. Il importe que l’investisseur s’engage à louer le logement pour une période de 9 années au minimum. Par ailleurs, notez que le bail signé est un bail commercial, avec une société exploitant le bien résidentiel. En d’autres termes, c’est cette société qui s’occupe de la gestion des logements (choix des locataires, perception des loyers, travaux, etc.).

Notez également que si cette réduction fiscale dépasse l’impôt à payer, il est possible d’effectuer un report sur les 6 années suivantes. Il faut pour cela que le logement soit toujours loué durant cette période.

Pour conclure, sachez qu’il est possible de cumuler certains avantages fiscaux offerts par ces mesures. Cela doit toutefois répondre à un certain nombre de conditions, à commencer par le fait qu’ils ne peuvent pas concerner un bien unique. Par ailleurs, il n’est possible d’imputer au déficit foncier que la portion de l’investissement qui n’a pas été incluse dans la loi de défiscalisation dont l’investisseur souhaite bénéficier.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

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