Défiscalisation et aides immobilières : revue des effectifs

Défiscalisation aides immobilières Girardin outre-mer

Chaque année, les tractations sur le contenu du nouveau projet de loi des finances sont l'occasion pour les députés de remettre en cause les nombreuses niches fiscales, domaine dans lequel la France est une référence mondiale. Parmi ces aides fiscales, beaucoup concernent la défiscalisation immobilière. En effet la France connaît sous diverses formes un problème de logement : qu'il soit locatif, social, ultramarin ou qu'il concerne l'accès à la propriété, l'immobilier nécessite en France un coup de pouce fiscal. Dans cet article vous passerez en revue les différents dispositifs concernés et peut-être trouverez vous chaussure à votre pied...

par Jean Caupin

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Bon à savoir : la loi Girardin (plus d'info ici) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui compte parmi les plus attractifs du marché (jusqu'à 60 000 de réduction d'impôt en one-shot). Pour estimer la réduction d'impôt dont vous pouvez bénéficier en Girardin, utilisez gratuitement notre simulateur en ligne. Pour en savoir plus sur notre offre, consultez notre brochure en ligne.

La défiscalisation immobilière en loi Girardin pour soutenir l’Outre-mer

mer

La loi Girardin logement social est un dispositif de défiscalisation immobilière incitant les contribuables à financer la construction d'habitations à loyer modéré en outre-mer. En effet la taille du parc immobilier ultramarin est très loin de satisfaire la demande locale, la situation étant si critique qu'on parle d'un état d'urgence... A l'origine cette niche fiscale immobilière avait pour objectif de doper l'investissement dans l'immobilier locatif et résidentiel ultramarin. Elle se composait de 3 volets dont les rendements variaient de manière décroissante :

  1. la location libre (pas de plafond de loyer)
  2. la location intermédiaire (obligation de plafonds de loyers)
  3. habitation principale

Ces dispositifs fiscaux ont depuis été supprimés pour laisser la place à la Loi Girardin logement social. L'objectif est donc de remédier à la très forte pénurie en logements sociaux que connaît l’outre-mer (90 000 devraient être construits d’après Georges Pau-Langevin, ministre de l’outre-mer). Des particuliers et des entreprises peuvent ainsi financer la construction de logements sociaux en contrepartie d’une réduction de leur IR ou IS équivalente à 115% environ des sommes investies. Cet avantage fiscal sera accordé dès l’année suivant l’investissement.

L’autre gros point fort de la défiscalisation immobilière Girardin se traduit à travers l'excellente qualité du locataire qui est souvent « semi- public » (office d'HLM, SEM). Autre avantage : il n’y pas d’aléa lié au prix de revente du bien, celui-ci étant fixé dès le départ avec l’Organisme de Logement Social (OLS) qui en deviendra le propriétaire définitif. 

Pour conclure, si la réduction d’impôt est bien soumise au plafonnement des niches fiscales, son caractère solidaire et éthique lui fait bénéficier d’un traitement particulier : l’avantage fiscal généré par un investissement immobilier Girardin n’est retenu qu’à 30% dans le plafond global (18 000 €). En conséquence la réduction d'impôt peut atteindre 60 000€.

La loi Pinel pour soutenir l’immobilier locatif 

Elle remplace la peu populaire loi Duflot (car trop contraignante), elle-même remplaçante de la loi Scellier. Mise en place en octobre 2014, cette défiscalisation immobilière très attractive permet au nouveau propriétaire d’un logement neuf de bénéficier chaque année d’une réduction de son IR équivalent à 2% de la valeur du bien immobilier. Cet avantage fiscal est maintenu tel quel pendant 9 ans puis passe à 1% de la 10ème à la 12ème année.    

Les programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel sont situés dans des zones spécifiques et les loyers y sont plafonnés. Cette niche fiscale rencontre un tel succès qu'elle a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2017. A noter qu'il existe son équivalent pour les DOM COM, la loi Pinel Outremer, qui offre des taux de réduction d'impôt encore plus attractifs (23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans). Ces taux encore plus favorables s'expliquent par l'urgence dans laquelle se trouve l'immobilier locatif ultramarin (voir paragraphe sur la loi Girardin logement social).

La loi Malraux pour protéger le patrimoine architectural français

immobilier ancien

Elle est la doyenne des lois de défiscalisation immobilière car initiée en 1962 par le célèbre écrivain aux 1000 talents, André Malraux, alors ministre de la culture. Son but est la protection du riche mais coûteux patrimoine architectural français : elle vise à protéger le patrimoine historique et esthétique de la France et tend à faciliter la restauration immobilière. Elle créé des secteurs urbains sauvegardés "lorsque ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles". Dans ces secteurs, les règles d’urbanisme et d’aménagement dépendent d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Les particuliers (aisés) investissant dans la restauration complète d’appartements situés dans ces zones et qu’ils louent ensuite durant 9 ans, bénéficient alors d’avantages fiscaux :

  • 30% du montant des travaux pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé est déduit de l’impôt (limité à 100 000€ par an). 
  • 22% pour ceux en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) (limité à 100 000€ par an pendant au maximum 3 ans).

La défiscalisation Malraux permet également aux propriétaires d’immeubles anciens totalement restaurés et loués d’imputer sans plafonnement à leur revenu global le déficit foncier généré par les travaux de restauration. Le bien immobilier devra être loué pour une période de 6 ans et situé dans une des zones concernées par la loi Malraux. Cette aide fiscale immobilière a longtemps été très attractive mais l’est moins actuellement : il n’est plus possible dans son cadre d’effectuer des travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. L'aide fiscale ne concerne plus que les primes d'assurances, les travaux d'entretien ainsi que les taxes locales.

Les aides pour l’accès à la propriété immobilière

Un des grands chevaux de bataille de Nicolas Sarkozy, l’accession à la propriété immobilière des ménages français est un chantier toujours d’actualité : en effet la France présente un des taux de propriété des ménages les plus faibles d’Europe. Avec 64%, elle se situe 5 points en dessous de la moyenne dans l’Union Européenne. Si le très populaire Pass foncier (dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti dans le bail de construction ou prêt à remboursement différé) est passé à la trappe, la plupart des aides d’accession à la propriété ont été maintenues même si certaines ont été rabotées suite à la publication du projet de loi des finances 2016 :

• APL pour Aide Personnelle au Logement : prestation sociale visant à aider les accédants à la propriété à faibles revenus. Le budget 2016 prévoit une baisse de 225 millions du montant de l’APL. Elle est compatible avec un PAS ou un PTZ (voir ci-après). L'APL (95%) est en très grande majorité utilisée pour le logement locatif. 

• Le prêt conventionné : crédit accordé  (couvrant potentiellement 100% du montant d’acquisition du logement) sans accord personnel ouvrant droit à l’APL.

• Le Prêt d’accession sociale (PAS) : crédit accordé à des taux beaucoup plus attractifs que ceux du prêt conventionné et qui peut également couvrir la totalité du montant d’achat. Octroi selon les revenus des futurs propriétaires et la localisation géographique du bien immobilier. 

• Le Prêt à taux zéro + (PTZ+) : il était à l'origine octroyé en fonction de 3 critères : les revenus des emprunteurs, l’état du bien ainsi que sa zone géographique. Depuis, le nouveau projet de loi des finances l'a rendu plus attractif : si ce prêt ne couvrait auparavent, au maximum, qu’1/4 du coût total (26%), il sera réélevé à 40% à partir de 2016. Autres modifications : les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être éligible au prêt à taux zéro ont été augmentés et le remboursement pourra commencer plus tardivement. Enfin, l'accès au PTZ pour l'achat d'un logement ancien sous conditions de travaux a été étendu à tout le territoire.

• Le Prêt épargne logement (PEL) : il est possible de solliciter un PEL (dont le montant peut d’élever jusqu’à 92 000 euros) mais le taux actuel fixé par l’Etat n’est plus compétitif (2%). En revanche l’Etat vous verse une prime variant selon la composition de votre foyer et l’état du bien immobilier. 

• Le Prêt action logement (anciennement 1 % logement) : il est réservé aux salariés du privé. Des prêts équivalents sont également accordés aux fonctionnaires. Le PAL ne peut se chiffrer au maximum qu’à 30% du financement nécessaire. 

• L'Aide familiale au logement (AFL) : aide pour les jeunes familles recevant des allocations de la CAF avec les mêmes conditions d’octroi que l’APL

Enfin les candidats à la propriété qui ne peuvent prétendre à l’APL ou l’AFL, peuvent demander une Allocation de logement social (ALS) auprès de la CAF.

L'Aide Personnelle au Logement locatif (APL)

Chantier

L'APL est une prestation sociale qui vise notamment à permettre aux personnes à faible revenu d’accéder à un logement locatif. Son montant dépend du revenu, de la situation de famille et du loyer du bénéficiaire. Elle concernait en 2013 44% de l'ensemble des locataires. 

Les aides personnelles au logement sont versées par les caisses d'allocations familiales (CAF) et sont financées essentiellement par l'État et les régimes de prestations familiales.

En réalité il existe 3 types d'aides au logement :

  • aides personnalisées au logement (APL)
  • aides au logement à caractères sociales (ALS)
  • aides au logement à caractères familiales (ALF)

En principe le terme « APL » ne représente que l'aide personnalisée au logement, mais dans les faits le terme est utilisé pour les 2 autres formes d'aides au logement.

Le vote définitif du projet de loi de finances pour 2016 (PLF 2016) jeudi 17 décembre 2015 par l'Assemblée nationale a validé des modifications de l'APL qui vont affecter certains bénéficiaires :

Les propriétaires d'un patrimoine de 30.000 euros et plus verront dorénavant leur patrimoine intégré dans le calcul des aides au logement (mais seulement à hauteur de 3%, ce qui est relativement marginal).

Les bénéficiaires parisiens ainsi que ceux payant un loyer élevé : un célibataire parisien ou francilien s'acquittant d'un loyer de plus de 732€ ainsi qu'un couple sans enfant payant plus de 883€ verront leur aide diminuer. Pour les bénéficiaires APL des grandes agglomérations (minimum 100.000 habitants) et de Corse, les limites à ne pas dépasser sont respectivement fixées à 638 et 781 euros. Pour le reste de la France, 598 et 725 euros.

Enfin les enfants de contribuables assujettis à l'ISF ne pourront plus bénéficier de l'APL. 

La loi Censi-Bouvard, investir dans des résidences meublées

 Elle vise à inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers neufs dans les 3 secteurs suivants :

  • Tourisme.
  • Education (résidences étudiantes).
  • Services aux personnes âgées et handicapées (résidences de services et de soins agrées).

Les avantages fiscaux qui en découlent : 

1. Réduction d’impôt de 11% de la valeur HT du bien immobilier. 

2. Récupération de la TVA sur le bien, à savoir 20% du prix d’acquisition hors taxes. 

Les conditions à respecter : Le bien immobilier doit être meublé et loué pour au moins 9 ans. Les recettes issues des loyers seront déclarées en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au lieu de revenus fonciers.

Conclusion, les dispositifs défiscalisant les investissements immobiliers ont encore de beaux jours devant eux, quelle que soit la couleur politique du gouvernement en place… 

 

L’éco-PTZ

Ce dispositif écologique a été prolongé fin 2015 pour 3 ans. L'éco-PTZ permet aux propriétaires immobiliers qui financent des travaux de rénovation énergétique effectués par des professionnels certifiés RGE (Reconnus comme Garants de l’Environnement) de bénéficier d'un prêt à taux nul, dans la limite de 30.000 euros. Les travaux peuvent très bien avoir été réalisés dans leur résidence principale comme dans des logements mis en location. 

A partir du 1er janvier 2016, les ménages à faibles revenus soutenus par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pourront également bénéficier d'un micro-crédit afin de financer le coût des travaux resté à leur charge. 

Enfin, lors de l'achat d'un logement le recours à l'éco-PTZ sera facilité : les devis des travaux de rénovation énergétique pouvant être fournis postérieurement à l'émission de l’offre de prêt. 

 

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