Instaurée en 2014, par Sylvia Pinel, alors Ministre du Logement, la loi Pinel succède à la loi Duflot et propose une défiscalisation immobilière très intéressante. Sous certaines conditions, il est possible de devenir propriétaire d’un bien neuf, de le louer profitant ainsi des avantages fiscaux de ce dispositif. Zoom sur 5 astuces qui vous permettront d’investir en loi Pinel et de profiter au mieux de ses avantages.

Comprendre le dispositif

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être neuf ou rénové, ou encore être acquis en état futur d’achèvement. Le logement doit impérativement respecter la règlementation thermique RT 2012 ainsi que le label BBC 2005. Enfin, le propriétaire devra le louer dans les 12 mois maximum suivant son achat. Contrairement à la loi Dufflot, le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant. Néanmoins, il ne doit pas être meublé et doit être la résidence principale du locataire. Quant à l’achat en lui-même, il ne devra pas dépasser 300 000 euros. La réduction d’impôt dépendra également de la durée de location. Pour une location de 6 ans, elle sera de 12%, pour une location de 9 ans, elle sera de 18%. Enfin, si le propriétaire loue son bien pendant 12 ans, il pourra prétendre à une réduction fiscale de 21%. Son locataire devra, par ailleurs, respecter le barème de revenus prévu dans le dispositif Pinel.

Le choix du promoteur 

Avant d’investir en Pinel, il est primordial de choisir un promoteur solide et reconnu dans le métier. Les promoteurs proposent de nombreux services, mais il est important de bien les analyser avant. Si vous achetez votre bien en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), il convient de vérifier la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA). Cette dernière est une assurance extrinsèque souscrite auprès d’une banque ou d’un assureur. L’assurance extrinsèque vous garantira de la bonne marche des travaux, même en cas de faillite des entreprises mandatées. Pour les propriétaires qui investissent dans un bien neuf, il convient également de s’assurer que vous bénéficierez de l’assurance Dommages/Ouvrage qui vous protègera contre les erreurs de construction, ainsi que la garantie décennale. Avant d’investir en loi Pinel dans votre projet, pensez à vous entourer de véritables professionnels.

Bien choisir sa zone d’achat et son type de logement 

La zone d’achat est très importante avec le dispositif Pinel. L’administration fiscale a divisé la France en 5 zones. La zone A Bis regroupe Paris et 76 communes. La zone A comprend Paris (comme la zone A Bis) ainsi que la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, et certaines agglomérations ou les prix des logements sont particulièrement élevés. La zone B1 regroupe des grandes agglomérations dont les loyers sont élevés, ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A Bis ou zone A et les départements d’outre-mer. La zone B2 regroupe les centres-ville de certaines grandes agglomérations, ainsi que la grande couronne de Paris non située en zone A bis, A et B1, et également certaines communes où les loyers sont assez élevés, plus la Corse. Enfin, la zone C définit le reste du territoire. Les zones A et B1 offrent les opportunités les plus intéressantes en termes de location. Ici, on trouve des villes très dynamiques, des villes étudiantes, qui bénéficient d’une croissance constante avec d’un bon bassin d’emploi. On constate que la meilleure ration de rentabilité par rapport au dispositif Pinel se trouve en zone B1. Côté type d’appartement, il faut savoir que ceux qui se louent le mieux sont des appartements de type T2 et T3. Non seulement, la demande locative est plus importante pour ce genre de bien, mais il y a également beaucoup moins de turn-over.

Encadrer son montage financier 

Avant de se lancer, n’oubliez pas de bien ficeler votre montage financier. Tout d’abord, vérifiez que votre durée d’emprunt est à peu près la même que votre durée de location choisie afin de ne pas avoir une imposition forte des loyers perçus pour le restant des années de différence. Enfin, étudiez tous les prêts par rapport à votre situation personnelle, si besoin faites-vous aider par un professionnel. Mis à part le prêt dit classique, vous pouvez vous intéresser au prêt in fine. Ce dernier propose des intérêts linéaires tout au long du prêt, la déduction sur les loyers sera, de ce fait, optimisée. Vous pouvez aussi étudier le prêt à pallier. Peu connu, ce dernier permet de découper son financement par période, elles-mêmes imaginées en fonction du type de bien et des durées d’engagement requises pour la loi Pinel, soit 6,9 ou 12 ans.

Comparer le marché locatif 

S’intéresser à l’emplacement du bien, à la situation du marché locatif est très important avant de finaliser votre achat. S’il convient de penser à la future location, bien sûr, il ne faut pas oublier qu’après quelques années vous allez peut-être revendre votre logement. C’est pourquoi il convient d’être exigeant en ce qui concerne l’environnement du bien (écoles, transports en commun, médecins, commerces de proximité, marchés...). Vous pouvez également vous renseigner auprès des agences immobilières afin de savoir si le type de bien que vous envisagez d’acquérir se loue facilement. Enfin, n’oubliez pas que pendant toute la durée de location du bien, il vous sera impossible de vendre.

Investir en Pinel dans l’ancien 

Si cette loi s’adresse aux logements neufs, il est également possible d’acquérir un logement dans le but de le réhabiliter, si celui-ci est considéré par l’état comme « inhabitable ». À l’issu des travaux, le bien devra respecter les caractéristiques de décence et de performance énergétique. Un descriptif avant et après travaux devra être rédigé par un expert indépendant de la construction. Le dispositif Pinel Ancien est éligible dans les mêmes zones que pour les biens neufs. Les biens devront, par ailleurs, se situer dans une ville ayant signé des opérations de revitalisation du territoire (ORT) ou bien dans l’une des 222 communes du plan Action « Cœur de ville ».

Dispositif de défiscalisation immobilière depuis 2014, la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2021. Néanmoins, la zone B2 n’est plus d’actualité depuis la fin d’année 2018. Grâce au prélèvement à la source, la défiscalisation bénéficie d’une année blanche ne cumulant alors que des avantages… Vous souhaitez bénéficier de ce dispositif ? Découvrez nos différentes opérations disponibles.

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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