La fin du Grand Débat s’accompagne de l’annonce d’un certain nombre de mesures fiscales destinées à soutenir le pouvoir d’achat des Français les plus modestes. Pour les financer, la réduction des niches fiscales est envisagée. Parmi celles qui pourraient être concernées figure le dispositif d’aide à l’investissement dans le neuf baptisé Pinel, entré en vigueur le 18 juin 2014. Le gouvernement s’était certes engagé à le conserver au moins jusqu’en 2021 mais il pourrait être tenté de réduire l’avantage fiscal ou / et de durcir les conditions pour en bénéficier : plafonds de loyers inférieurs, diminution des zones concernées…

Bénéficier du dispositif avant une éventuelle réforme

Faute de visibilité, mieux vaut sécuriser son investissement en achetant sans attendre. Les nouvelles règles ne devraient s’appliquer que pour l’avenir. 

Le passé est bon conseiller ! Depuis que les dispositifs d’aide à l’investissement locatif ont été créés, ils n’ont cessé d’être rabotés. Pour preuve : le dispositif Scellier qui a prévalu jusqu’à fin 2012, prévoyait une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement. Il n’existait pas de plafond au prix au mètre carré et le plafond de loyer autorisé pour la région parisienne était de 23,59 euros le mètre carré…

Des taux d’intérêt au plus bas

Profiter du dispositif Pinel a du sens. Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. Pour les meilleurs dossiers, les banques proposent des crédits à 0,80% hors assurance sur quinze ans et 1% sur vingt ans. Du jamais vu ! Il serait dommage de ne pas en profiter.

L’immobilier est en effet le seul placement qui permet, grâce au crédit, de se constituer un patrimoine sans mise de fond au départ. En cas de coup dur (un décès), le recours au crédit constitue également une bonne protection pour ses proches. Le reste du capital dû à la banque est versé par l’assureur. Les proches sont déchargés de tout paiement. Ils se retrouvent à la tête d’un bien immobilier qui a une valeur « certaine ».

L’avantage fiscal associé à la location du bien finance en grande partie l’acquisition

L’avantage fiscal que procure le dispositif Pinel, est loin d’être négligeable. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12 % du montant de son investissement, dans la limite de 5 500 euros le mètre carré et d’un total de 300 000 euros, s’il loue le bien six ans, 18% s’il le loue neuf ans et 21% douze ans. La réduction est étalée dans le temps. En pratique, elle sera égale à 2% par an du montant investi pendant les neuf premières années puis à 1% par an pendant les trois années suivantes.

Autre atout : le locataire finance une partie de la mensualité de remboursement du prêt. Le propriétaire reçoit en effet chaque mois un loyer dont le montant peut, selon la zone, s’élever au plus à :

  • 16,96 euros le mètre carré à Paris et dans vingt-neuf communes environnantes (zone A bis),
  • 12,59 euros dans le reste de l’Ile de France, à Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise (zone A),
  • 10,15 euros dans les métropoles de plus de 250 000 habitants (zone B1)
  • 8,82 euros dans les villes de plus de 50 000 habitants ou qui ont obtenu un agrément de la part de la préfecture (zone B2).

La réduction d’impôt majorée du loyer perçu ne laisse à la charge de l’investisseur qu’une faible part du prix du bien. A l’issue du montage financier, l’investisseur se retrouve propriétaire d’un bien qui lui a coûté moins d’un tiers de son prix. Il est assuré d’avoir fait une bonne affaire même s’il revend le bien sans plus-value mais il y en a généralement une. En dix ans, le prix de la pierre s’est envolé dans bon nombre de communes.

Des opportunités d’investissement qui deviennent rares

Une autre raison milite pour se décider vite : l’offre de biens neufs est en train de fortement diminuer. Des beaux emplacements en centre-ville comme le propose le groupe Inter Invest à Caen ou à Mandelieu la Napoule, se font rares. La raréfaction des terrains et la crainte de la remise en cause des avantages fiscaux conduisent par prudence les promoteurs à retarder voire annuler certains programmes. 

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Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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