A l’inverse des investissements immobiliers traditionnels fortement fiscalisés, l’investissement en démembrement vous permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée notamment par l’absence d’IFI et d'une imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement. Le mécanisme est simple et repose sur la séparation de deux droits (Code Civil) : l’Usufruit et la Nue-propriété. Pour saisir l’intérêt de cet investissement qui permet de s’affranchir des contraintes immobilières traditionnelles, il s’agit d’expliciter la notion d’usufruit avec ses avantages et ses obligations.

Qu’est-ce que l’usufruit ? 

L’usufruit se rapporte au droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les revenus. Ce droit est vendu à un bailleur institutionnel qui va exploiter le logement pendant une période de 15 à 20 ans. Ainsi, par définition, l’usufruit est la jouissance légale d’un bien dont on ne possède pas la propriété.

Quels sont les avantages de l’usufruitier ?

L’usufruitier possède le droit d’utiliser le bien ou de le louer avec l’accord du nu-propriétaire pour les baux ruraux et commerciaux.
Durant la durée de l’usufruit, l’usufruitier a le droit de percevoir les revenus tirés du bien à savoir récoltes, intérêts d’une somme d’argent ou loyers.
En revanche, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnités en cas d’amélioration du bien.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier doit réaliser un inventaire du bien et en constater l’état.
L’usufruitier doit également veiller à la conservation du bien et doit s’engager à en jouir de manière raisonnable. Il s’agira de fournir un document signé au nu-propriétaire sauf dispense de ce dernier.
Concernant les charges financières, l’usufruitier doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Il doit également procéder à toutes les réparations d’entretien nécessaires à la bonne conservation du bien hormis le gros œuvre qui reste à la charge du nu-propriétaire.
Par ailleurs, un barème fiscal permet de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de vente, donation ou succession.

La durée de l’usufruit 

La durée de l’usufruit varie et différentes situations peuvent y mettre fin :

  • Mort de l'usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
  • Expiration du délai pour lequel il a été convenu
  • Non-usage pendant 30 ans
  • Renonciation à l'usufruit
  • Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou défaut d’entretien)
  • Lorsque l'enfant titulaire de la nue-propriété d'un bien atteint 16 ans (l'usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)
  • Lorsque le titulaire de l’usufruit et de la nue-propriété devient une même personne
     

Quelles sont les différences entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire dispose d’un bien sans l’utiliser et sans en avoir la jouissance octroyée à l’usufruitier. Il ne peut pas en retirer de revenus locatifs.
Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété sans vendre la jouissance du bien.

Usufruit et nue-propriété sont des notions essentielles à la bonne compréhension du placement immobilier en démembrement de propriété.
Un investissement immobilier en démembrement de propriété peut procurer de nombreux avantages fiscaux. Ce placement patrimonial se valorise naturellement dans le temps sans alourdir la fiscalité de l’investisseur, que ce soit pendant la durée du placement ou au terme du démembrement.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

Inter Invest

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