Girardin IS : une optimisation fiscale attractive pour les entreprises
Moins connu que le volet Girardin à l’IR destiné aux personnes physiques, l’investissement Girardin à l’IS codifié à l’article 217 undecies du CGI permet aux entreprises de bénéficier d'une optimisation fiscale sous la forme d'une déduction fiscale immédiate de leurs résultats imposables, sans limite de plafonnement. C’est ainsi qu’Inter Invest, propose aux entreprises dont l’IS est supérieure à 100.000 euros ou mieux qui sont soumises à la majoration de leur taux d’IS (chiffre d’affaires supérieur à 250 M€) de bénéficier de l’avantage fiscal porté par le financement d’opérations immobilières en faveur d’organismes de logements sociaux (OLS) dans les DOM-TOM.
L’investissement Girardin à l’IS, contrairement aux autres dispositifs immobiliers, ne subit aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l'opération, le prix de rachat du programme par l'OLS étant fixé dès le départ. De plus, les bailleurs sociaux qui exploitent les logements sociaux sont des entités semi- publiques (office d'HLM, SEM) en mesure d’assurer la continuité de la location pendant la durée de l’opération.
Enfin, toutes les opérations proposées par Inter Invest sont sécurisées dans la mesure où elles bénéficient de l’agrément préalable de la Direction Générale des Finances Publiques.
Les parties prenantes
Depuis 1991, Inter Invest, Certifié ISO 9001 depuis 2010, est spécialisé dans la structuration, la distribution et la gestion de solutions d’investissements Outre-mer faisant appel aux intervenants suivants :
- Les investisseurs souhaitant réaliser une optimisation fiscale : la loi Girardin est un dispositif de défiscalisation qui est accessible aux investisseurs personnes physiques (loi Girardin Industriel et loi Girardin logement social) ainsi qu’aux investisseurs personnes morales soumises à l’IS (loi Girardin à l’IS). Les sociétés éligibles à l’investissement codifié à l’article 217 undecies du CGI doivent être à jour de leurs obligations fiscales et sociales et avoir un résultat bénéficiaire au titre de l’exercice 2016.
- L’intermédiaire : Inter Invest est le seul opérateur à être agréé en qualité de société de financement par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution – Banque de France) et entreprise d’investissement par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
- Les bénéficiaires de l’aide fiscale : le bénéficiaire de ce type d’investissement est un bailleur social de qualité avec une longue expérience dans la construction de logements sociaux et d’aménagements urbains qui a un nombre important de logements en exploitation. Il s’agit d’un locataire de très grande qualité puisqu’il est semi-public, son actionnariat se composant comme suit :
- Etat
- Conseil Général
- CDC - Caisse des Dépôts et Consignations
- AFD - Agence Française de Développement
- Régions & communes
- CAF
Le principe de l’investissement
Un investissement Girardin à l’IS offre une optimisation simple et efficace pour votre entreprise :
Un dispositif d’optimisation fiscale mis en place par l’Etat
L’Etat sollicite des personnes morales du secteur privé pour financer les programmes immobiliers de logements locatifs sociaux situés dans les DOM-COM (anciennement DOM-TOM), sur la base de l’article 217 undecies du CGI (LODEOM - Loi pour le Développement Economique des Outre-Mer du 27 mai 2009).
Il s’agit d’un investissement éthique, solidaire et socialement responsable pour compenser la très forte pénurie de logements sociaux dans les DOM-COM (+ de 100 000 demandes en attente enregistrées).
Ces opérations sont agréées par la Direction Générale des Finances Publiques
Réduction d’impôt sur les sociétés
L’entreprise diminue son impôt sur les sociétés en déduisant de son résultat imposable sa quote-part :
- du montant d'acquisition du programme immobilier et
- des déficits de la SNC.
Il s’agit d’un avantage purement fiscal puisque le gain de l’entreprise ne dépend pas de revenus locatifs ou de la plus-value de cession. En revanche, le retour sur investissement est immédiat. En effet, en souscrivant cette année, l'entreprise peut diminuer ses versements d'IS dès 2017. De plus, cette optimisation fiscale bénéficie d’une absence de plafond de réduction d’impôt.
Le financement des logements sociaux & modalités de sortie
Le financement des logements sociaux se fait par un apport à fonds perdus des associés de la société de portage. Un prêt participatif est consenti à la société de portage par l’organisme de logements sociaux (OLS) et refinancé par :
- un prêt de la Caisse des Dépôts et consignations,
- des subventions (LBU, CAF, FRAFU, …).
Les modalités de sortie de l’opération sont prévues dès la souscription :
- Cession du programme au terme de la période locative au prix déterminé dès son acquisition en VEFA par la SNC.
- Aucun risque de moins-value.
- Le bailleur social bénéficie d’une promesse de vente de leurs parts sociales par les investisseurs fiscaux associés de la SNC.
- Les investisseurs fiscaux associés de la SNC bénéficient d’une promesse d’achat de leurs parts sociales consentie par le bailleur social.
