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Concilier le meilleur de deux mondes, le capital investissement et l’immobilier, c’est possible. Cela veut dire d’une part, accéder aux performances du non coté qui en font le placement le plus rentable sur les dix dernières années - 9,1% en moyenne annuelle selon l’étude France Invest/EY-  et d’autre part, profiter des perspectives de valorisation de la pierre. Sans oublier les autres qualités de la pierre et notamment celle d’être un rempart contre l’inflation dont une majorité d’économistes prévoit le retour dans cinq ans suite à l’explosion des dettes des Etats, consécutive à la crise sanitaire du Covid-19.

Jusqu’il y a peu, seuls les institutionnels avaient accès aux deux mondes au travers de produits dédiés, aux tickets d’entrée très élevés (plusieurs millions d’euros). Inter Invest et quelques autres ouvrent aujourd’hui cette possibilité aux investisseurs dits avertis en proposant un fonds professionnel de capital investissement (FPCI), à ne pas confondre avec les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI) dont ils diffèrent complètement. Un investissement accessible à partir de 100.000 euros (voire 30.000 euros sous certaines conditions).     

L’opération consiste pour l’investisseur à acheter des parts d’un fonds qui prendra des participations dans des sociétés actives dans le secteur de l’immobilier, des entreprises qui réalisent des opérations de réhabilitation, de promotion immobilière, de marchands de biens ou qui gèrent des actifs immobiliers dans des domaines aussi variés que la santé, les résidences services, les bureaux, l’hôtellerie… « Nous ciblons des sociétés présentes sur des secteurs portés par des tendances de fond comme l’émergence de nouveaux concepts hôteliers ou immobiliers, le déficit de logements dans les centres-villes ou le vieillissement de la population » explique Guillaume Donnedieu de Vabres, en charge du capital-investissement immobilier chez Inter Invest Capital. « Les portefeuilles de nos fonds seront constitués progressivement selon une approche de diversification entre ces différents secteurs, et avec des horizons d’investissement à court terme (1-4 ans pour l’immobilier) et à moyen ou long terme (5-7 ans pour l’immobilier géré) ».

Pour l’identification des actifs dans lesquels le FPCI investira, Inter Invest s’appuie notamment sur l’expertise acquise par le Groupe dans le secteur immobilier en matière de réhabilitation d’immeubles anciens (au total plus de 50.000 mètres carrés) ou à travers de sa société dédiée à l’immobilier patrimonial, Inter Invest Immobilier, qui propose depuis 2018 des programmes « premium » en démembrement de propriété notamment à Bordeaux, Nantes ou Toulouse.

Le FPCI se présente comme un fonds dit « Evergreen », c’est-à-dire un fonds dont l’activité peut se prolonger aussi longtemps que les investisseurs le souhaitent. Les gestionnaires se trouvent ainsi libérés de l’obligation de revendre leurs actifs dans un laps de temps déterminé alors même que la participation n’aurait pas délivré tout son potentiel ou dans un contexte de marché mal orienté. Une cession trop rapide peut en effet se révéler néfaste à la société cédée en générant des décisions prises uniquement pour optimiser la rentabilité à court terme et non le développement à long terme. Une vente trop précoce peut aboutir à l’extrême au démantèlement de la société.   

Le fonds est donc en permanence ouvert à la souscription. L’investisseur peut en sortir librement dès lors qu’il se sera passé cinq ans depuis sa constitution. Il récupèrera son épargne sur la base de la valorisation trimestrielle réalisée par la société de gestion. La plus-value réalisée échappe à toute taxation (mais pas aux prélèvements sociaux).

Les souscriptions de parts du FPCI peut se faire dans le cadre du dispositif de l’apport-cession qui permet à des chefs d’entreprise qui ont vendu leur société, à des actionnaires qui ont cédé des parts de sociétés, à des salariés ayant acquis des actions dans le cadre d’un plan de stock option ou ayant bénéficié d’un plan d’actions gratuites voire de BSPCE… de bénéficier d’un report d’imposition à l’impôt sur le revenu (à l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales) des plus-values réalisées si au moins 50% du produit de cession, voire 60% pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019, est réinvesti dans des fonds éligibles au dispositif, ce qui est le cas du FPCI d’Inter Invest. 

Investir aujourd’hui dans un fonds immobilier non coté présente enfin l’avantage d’échapper à l’IFI et aux soubresauts actuels des marchés financiers tout en profitant des opportunités actuelles en termes de valorisation, liées au repositionnement d’un certain nombre d’actifs, notamment hôteliers, suite à la crise sanitaire.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

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