Comment la loi Girardin favorise t-elle les investissements en Polynésie

Défiscalisation immobilière Tahiti

Vous souhaitez investir en Polynésie ? Sachez que la loi Girardin est dispositif d’aide à l’investissement en Outre-mer qui récompense les contribuables investisseurs d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Explication du mécanisme de défiscalisation et de sa nécessité pour soutenir les investissements en Polynésie, notamment dans l’immobilier.

par Jean Caupin

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Investissez en Polynésie et réduisez votre impôt avec la loi Girardin

La loi Girardin permet d’investir en Polynésie tout en bénéficiant d’une réduction de son impôt sur le revenu. Ce dispositif de défiscalisation « one-shot » a été mis en place pour soutenir les investissements immobiliers et productifs dans les territoires français d’Outre-mer.

L’investissement Girardin en Polynésie porte sur deux volets :

  • Le Girardin industriel : le contribuable qui souhaite investir en Polynésie peut directement financer l’économie réelle locale en investissant dans un matériel industriel pour le compte d’une entreprise polynésienne. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu. Plus d’information sur le mécanisme ici.
  • Le Girardin logement social : le contribuable peut également financer l’acquisition ou la construction de logements sociaux tout en bénéficiant également d’une réduction de son impôt sur le revenu. Plus d’information sur le mécanisme ici.
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Des investissements nécessaires

De la nécessité de la défiscalisation en loi Girardin : les assises de l'habitat à Tahiti ont relancé le débat sur l’immobilier en Polynésie française. En effet loin de l’image d’Epinal montrant des maisons sur pilotis baignant dans les eaux transparentes de Bora Bora, Tahiti connaît une grave pénurie de logements sociaux. Cette crise du logement affecte non seulement les polynésiens à faible revenu mais également ceux de la classe moyenne. Bref toute la population tahitienne est concernée : au total cette année 6000 demandes de logement restent insatisfaites. La politique en matière de logement social est inefficace : 45000 habitants vivent dans l’insalubrité. Certaines familles ont déposé leur demande depuis plus de 10 ans et n’ont jamais eu de réponse.

Qu’en est-il de la gestion de l’habitat polynésien par les pouvoirs publics locaux ? Pourquoi tant d'immobilisme sachant qu'il existe des solutions pour résorber le problème immobilier : par exemple le dispositif de défiscalisation en loi Girardin, récemment reconduit à Tahiti jusqu’à fin 2025, est une incitation fiscale au financement privé de logements sociaux dont l’efficacité a été prouvée dans les autres territoires ultramarins. Si jusqu'à présent ce levier n'a pas été mis à contribution, l’ouverture récente du marché à des opérateurs privés de logements sociaux permettra peut-être de relancer la construction immobilière.

Découvrez notre analyse du problème du logement polynésien et les solutions apportées par le dispositif de défiscalisation en loi Girardin. Tahiti étant logé à la même enseigne que nos autres îles ultramarines, ce verdict s'applique à l'Outre-mer en général.

Les chiffres ne parlent pas pour OPH

lagoon

OPH, l’organisme public du logement social polynésien a réalisé en 2014, un déficit de 147,3 millions de FCFP (franc pacifique) soit 1 234 374 euros. La construction de 600 logements neufs annuels s’avère nécessaire pour qu’il puisse retrouver un équilibre financier. En 2013, l’établissement n’a livré que 37 logements…

Si l’on se réfère au niveau de production de 2013, il faudrait plus de 160 ans à l’OPH  pour satisfaire les demandes de logements en attente. Les perspectives d’avenir demeurent sombres : En 2027, la Polynésie comptera sur son territoire 28 500 ménages de plus et le parc social devra s’adapter à cette nouvelle démographie, soit 400 à 500 nouveaux logements locatifs par an. Les choses ne semblent pas se diriger dans ce sens.

Paradoxalement, les oganismes de logements sociaux polynésiens disposent d’un formidable outil pour lever des fonds privés : la loi Girardin logement social. Ce dispositif de défiscalisation vise à promouvoir l’investissement privé dans des programmes immobiliers à Tahiti et dans tout le reste de l’outre-mer. Il permet aux contribuables redevables de l'impôt sur le revenu ainsi qu’aux entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés de bénéficier d’une économie d’impôt en contrepartie du financement de la construction de logements sociaux ultramarins. Le bénéfice pouvant atteindre 15% des sommes investies.

Malheureusement l’OLS tahitien n’a pas saisi l’opportunité et très peu de projets immobiliers Girardin sont sortis de terre. 

Le logement social à Tahiti : une politique mal coordonnée

La Polynésie française a reçu de l’Etat en 1984 l’entière responsabilité en matière de logement. Elle est seule à élaborer le cadre et à définir les politiques publiques applicables au parc locatif. Force est de constater que cette exclusivité a porté préjudice au logement polynésien puisque les (non)choix faits ont manqué de coordination et de pilotage. Les dirigeants polynésiens sont d'ailleurs plus habitués à la case faits divers qu'à être loués pour leurs compétences... 

Le système s’est avéré incapable de résorber le problème immobilier tahitien à cause notamment de l’instabilité de la gouvernance de l’OPH où les directeurs se succèdent sans avoir le temps d' établir un programme clair et cohérent pour répondre à une demande de logements de plus en plus préoccupante. Heureusement de nouveaux acteurs du logement social viennent tout récemment d’obtenir leur agrément pour venir au secours d’un office local complètement débordé. Ces derniers devraient probablement recourir à la défiscalisation en loi Girardin pour financer leurs projets immobiliers et dynamiser un secteur devenu atone. 

La défiscalisation Girardin au secours de Tahiti

bora bora

Une prise de conscience de l’urgence de la situation immobilière (38.000 nouveaux logements seront nécessaires dans les quinze prochaines années) a conduit  l’OPH à ouvrir le marché du logement social polynésien à des acteurs privés qui comptent, quant à eux, financer leurs programmes immobiliers avec la défiscalisation en loi Girardin. Ainsi en mars 2015 Imagine Puna Ora aura été le premier promoteur privé à porter sa pierre à l’édifice : 1.500 logements sociaux devraient voir le jour d’ici 2018 sur les îles de Tahiti et Moorea. L’objectif affiché étant de donner à terme la possibilité à un maximum de ménages polynésiens d’accéder à la propriété : au terme de cinq années de location le résident aura ainsi la possibilité d’acheter son logement à un prix préférentiel fixé par le dispositif Girardin. 

La Banque de Tahiti, propriété du groupe BPCE (Banque populaire/caisse d’épargne) s’est également positionné et  vient de créer Habitat Polynésien : ce nouvel opérateur va bénéficier de l’expertise d’Habitat en Région (également filiale de BPCE) spécialisé dans le logement social métropolitain avec 210 000 logements en gestion. Habitat polynésien pourra  aussi accéder au dispositif de défiscalisation Girardin via une autre filiale de BPCE pour financer la construction de 400 logements  annuels pour un budget de 10 milliards de FCFP. Ce nouvel opérateur maîtrisera ainsi presque toute la chaîne, du financement à la location des logements sociaux.


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