Acte juridique consistant à séparer la pleine propriété en usufruit et nue-propriété, le démembrement de propriété est un mécanisme couramment utilisé dans le cadre familial lors d’une succession. Son principal avantage ? Réduire considérablement les coûts fiscaux. cet investissement immobilier se base en effet sur les 3 composantes qui constituent le droit de propriété : l’usus, c’est-à-dire le droit d’usage sur le bien ; le fructus, autrement dit le droit de retirer des revenus de ce bien ; et l’abusus qui correspond au droit de disposer de son bien en le vendant ou via un don. Dans ce mécanisme juridique, l’usufruitier a la possibilité d’utiliser son bien soit pour son usage soit pour percevoir un loyer en le louant. Quant au nu-propriétaire, il peut disposer du bien dans le respect des droits de l’usufruitier. Il y a donc démembrement puisque les 3 attributs de la propriété ne sont pas détenus par la même personne. Quels sont les avantages de ce type d'investissement dans une succession ? Quand faut-il transmettre son patrimoine ? Comment le paiement des charges est-il réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ? Découvrez toutes les réponses à vos questions dans notre dossier complet.

Envie d'en savoir plus sur le fonctionnement de l'investissement en nue-propriété ? Découvrez notre vidéo de présentation.

Les avantages d'un investissement en nue-propriété

Opération délicate nécessitant la présence d’un notaire, le démembrement de propriété présente néanmoins quatre avantages majeurs :

  • Le donateur de la nue-propriété peut transmettre son bien de son vivant sans avoir à se démunir : l’usufruitier peut toujours habiter le logement ou le louer tandis que le nu-propriétaire est déjà propriétaire des murs
  • La protection du conjoint survivant : grâce à la réversion d’usufruit, le veuf ou la veuve peut jouir de l’usufruit et rester dans le logement ; la pleine-propriété est obtenue par les héritiers uniquement après le décès du dernier des conjoints.
  • Lors de la donation, la nue-propriété uniquement est transmise : les droits de donation sont par conséquent calculés seulement sur la valeur de la nue-propriété
  • La transmission de son patrimoine à l’avance permet de réduire le coût de cette dernière : lors de la succession du donateur, l’usufruit prend fin, les enfants peuvent devenir pleins propriétaires sans payer de droits de succession.

Avancer la transmission de son patrimoine permet de profiter de meilleurs avantages fiscaux 

Sur le plan fiscal, plus vous transmettez votre patrimoine tôt dans le temps, moins le coût de la transmission sera élevé. En effet, le calcul des droits de donation ne se fait pas sur la base du barème classique mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété qui est transmise. Or cette dernière dépend d’un barème qui se trouve indexé sur l’âge du donateur. Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit augmente. A contrario, la valeur de la nue-propriété est moins élevée plus le donateur est jeune. Par exemple, lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans, elle s’élève à seulement 10% tandis qu’à partir de 51 ans, cette valeur atteint 50% pour finir par atteindre 90% à plus de 91 ans. En d’autres termes, plus le donateur est jeune, moins seront élevés les droits à payer.

Enfin, au décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien transmis sans pour autant avoir à régler des droits de successions supplémentaires.

Les droits et les obligations du nue-propriétaire et de l’usufruitier

La scission du bien entre usufruit et nue-propriété implique une gestion du bien particulière, cette dernière étant encadrée par la loi.

Entretien et réparations

Si les réparations d’entretien restent à la charge de l’usufruitier, celles considérées comme plus importantes doivent être prises en charge par le nue-propriétaire. Sont considérées comme réparations importantes tout ce qui concerne la solidité et la structure de l’habitation :

  • Les gros murs, les murs de soutènements
  • Les clôtures
  • Le rétablissement de couvertures entières ou de poutres
  • Les voûtes
  • Les digues

Impôts

C’est à l’usufruitier de régler les impôts tels que la taxe foncière, la taxe d’habitation ou même l’IFI. Concernant ce dernier, l’usufruitier continue à être imposé sur toute la valeur du bien (une petite décote peut être effectuée dans certains cas), la donation de la nue-propriété n’influant en rien le montant de l’IFI. Quant au nu-propriétaire, le bien n’apparaît pas dans son patrimoine immobilier ce qui constitue un élément positif pour les contribuables assujettis à l’IFI.

Droit de retour

La clause de droit de retour permet de réduire la liberté d’action de vos enfants. En effet, si vous souhaitez éviter que le bien dont vous faites donation ne soit ensuite transmis à n’importe qui, vous pouvez utiliser le droit de retour. Il suffit pour cela d’en faire mention dans l’acte de donation fait chez le notaire en précisant que si le bénéficiaire décède avant vous, le bien doit retourner dans votre patrimoine. Cette clause peut être :

  • Adoucie : le retour est alors exigé uniquement si les enfants du bénéficiaire décèdent avant vous
  • Durcie : vous interdisez au bénéficiaire de donner ou de vendre le bien transmis à quiconque ou à une personne désignée nommément. Il s’agit de la clause d’inaliénabilité.

Les différents types de nue-propriété

Pour être complet, rappelons qu’il existe 4 types de biens différents en nue-propriété :

  • Le bien immobilier
  • Les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
  • Les contrats d’assurance vie
  • Les parts de société

Au décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire devient donc entièrement propriétaire de ces biens sans rien devoir sur le plan fiscal.

Encore peu connu, le démembrement de propriété présente donc des opportunités intéressantes : transmettre un bien hors succession tout en demeurant dans ses murs, bénéficier d’une application de la fiscalité de la donation uniquement sur une partie du bien, permettre à un descendant de devenir pleinement propriétaire au décès de l’usufruitier et cela sans droits de succession. Une donation démembrée permet ainsi de répondre concrètement aux problématiques fiscales et successorales. Qu’il s’agisse de biens immobiliers, d’un contrat de capitalisation ou d’un portefeuille de valeurs immobilières, le démembrement de propriété est un moyen efficace de diminuer considérablement le poids du patrimoine normalement soumis aux droits de succession. Si les avantages de ce mécanisme juridique sont nombreux, il nécessite néanmoins un bilan patrimonial préalable afin de juger des bénéfices d’un tel placement en fonction de chaque situation. Des experts en gestion de patrimoine pourront ainsi vous orienter vers les meilleures solutions de démembrement.

François Momon

François Momon

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