Qui l’eût cru ! En dépit de la hausse continue des prix, il n’a jamais été aussi intéressant d’acheter de la pierre. Selon les conclusions du dernier observatoire organisé par meilleurtaux.com, la baisse des taux des prêts immobiliers, décrétée par les banques centrales pour pallier les conséquences de la crise économique et financière de 2008, a fortement amélioré le pouvoir d’achat des ménages depuis dix ans. Et ce n’est pas fini.

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Une capacité d’emprunt accrue

Alors qu’on s’attendait en 2019 à une hausse et même à une hausse brutale, les taux au premier trimestre sont repartis à la baisse et le mouvement s’est même accéléré en mars. « Les taux sont plus bas qu’à l’automne 2016 » commente Maël Bernier, de meilleurtaux.com« Avec un taux fixe de 1% pour les très bons dossiers, nous sommes dans une situation absolument exceptionnelle » renchérit Hervé Hatt, président de meilleurtaux.com

Le coût du crédit a été divisé par près de cinq en dix ans et par plus de deux en cinq ans, ce qui facilite notamment l’investissement immobilier. Ainsi, pour un emprunt de 200 000 euros, d’après les calculs effectués par le site dans sa dernière étude :

  • en octobre 2008, la mensualité pour un prêt sur 20 ans s’élevait à 1353 euros.
  • Elle n’est plus aujourd’hui que de 969 euros.

Le coût total des intérêts est passé de 124 787 euros à 32 727 euros.

Conséquence : la capacité d’emprunt à revenu égal a augmenté de 40% en dix ans et de 19% en cinq ans. Avec 1000 euros de mensualité, on peut emprunter 206 500 euros contre 147 789 euros dix ans plus tôt. Dans 15 grandes villes sur 20, les Français peuvent acheter mieux ou plus grand. A Saint Etienne par exemple, ils ont gagné 48 m2 supplémentaires, à Nice 12 m2, à Marseille ou Lille 10 m2…

Des taux d’intérêt historiquement bas

La chute résulte de la baisse du taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans sur lequel sont quasiment indexés les taux des prêts immobiliers mais aussi de la politique tarifaire des établissements financiers.

Pour la première fois, des banques affichent avant négociation des taux compris entre 1,10 et 1,30% hors assurance sur 20 ans et un quart d’entre elles des taux entre 1,30 et 1,50% alors qu’elles n’étaient que 4% il y a un an. « C’est la reprise des soldes. Les banques ont des objectifs commerciaux aussi élevés cette année qu’en 2018. Elle capitalisent sur la demande de début d’année et font des efforts pour conquérir de nouveaux clients qu’elles pourront équiper d’autres produits par la suite » constate Maël Bernier. « Non seulement les conditions d’octroi des prêts restent identiques mais les possibilités de négociations sont incroyables pour toutes les catégories de revenus, que ce soit sur le taux ou le pourcentage d’apport personnel » continue Hervé Hatt. 

Les Français ne s’y trompent pas. Le nombre de dossiers ouverts chez le courtier a augmenté de 10% sur un an. La durée des prêts se rallonge également. « Seulement 10% des emprunteurs se positionnent sur des prêts entre 10 et 14 ans, 19% entre 15 et 19 ans, 27% entre 20 et 24 ans et 37% sur 25 ans » explique Maël Bernier. « Désormais la différence entre un crédit sur 20 ans et un sur 25 ans est quasiment indolore ». Beaucoup d’emprunteurs préfèrent opter pour un reste à vivre plus élevé. 

L’ opportunité d’investir dans l’immobilier

Cette situation pousse à l’achat de sa résidence principale mais aussi à l’achat plaisir ainsi qu’à l’investissement locatif afin de constituer un complément de revenus ou un capital pour sa retraite à moindre frais. Pas besoin pour cela d’un gros effort d’épargne. Les loyers perçus de ses locataires et les avantages fiscaux attachés à l’achat de certains biens (Pinel dans le neuf, Denormandie, Malraux dans l’ancien…) permettent quasiment de financer le bien et au terme de l’opération, d’être à la tête d’un patrimoine qui pourra produire des revenus ou être vendu pour faire face à des dépenses imprévues, réaliser un autre projet...          

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Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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