Dans le contexte actuel d’une rémunération du livret A figée aujourd’hui à 0,75%, et de produits d’épargne dans leur globalité peu attractifs ou rémunérateurs, l’immobilier attire aujourd’hui de plus en plus d’investisseurs...qu’ils disposent ou non d’une épargne.

Ainsi, que l’on pousse la porte des agences immobilières ou des promoteurs avec ou sans apport, l’immobilier et ses nombreux dispositifs de défiscalisation avantageux constituent aujourd’hui le meilleur moyen de se constituer un capital et d’épargner de manière sûre, tout en se constituant un patrimoine et en bénéficiant d’une rentabilité intéressante.

Parmi les dispositifs phares du moment, le dispositif PINEL, du nom de l’ancienne ministre du logement figure en bonne place. Un régime fiscal et juridique extrêmement avantageux visant à encourager l’investissement immobilier, y compris sans apport. Nous vous proposons à travers cet article un tour d’horizon de l’investissement immobilier sans apport, pour y voir plus clair.

Bien choisir son bien immobilier d’investissement : un paramètre crucial

Un bon investissement nécessite de se pencher tout particulièrement sur la typologie et l’emplacement du bien. En effet, tous les biens immobiliers ne se valent pas et une certaine expérience est nécessaire pour dénicher les meilleures affaires.

Généralement, la taille du bien immobilier est souvent un paramètre négligé par les investisseurs. Or, un investissement immobilier rentable s’effectue bien plus facilement avec un bien de petite taille ou de taille intermédiaire. Mieux vaut donc privilégier un studio ou un T2 sans dépasser 45 m². En effet, au-delà de cette surface ou lorsque la typologie du bien propose des volumes plus importants, la rentabilité au m² chute fortement sans compter la difficulté accrue pour trouver des locataires capables de s’acquitter de loyers plus importants. Un Studio ou un petit deux pièces entraîne naturellement un « turn over » plus important des locataires, mais vous garantit plus de facilité dans la recherche d’un locataire, tout en offrant le meilleur taux de rentabilité au regard du prix total de l’investissement et du loyer perçu.

L’emplacement ensuite, sans doute l’élément le plus important dans notre recherche du bien idéal. Un emplacement idéal correspond à un bien situé à proximité des transports (à moins d’1,5 km au maximum) et des bassins d’emplois, disposant d’un bon niveau d’équipements publics et de toutes les commodités. Pour les investisseurs à la recherche de la plus grande rentabilité, il est indispensable de prendre le temps de dénicher des secteurs encore peu recherchés offrant un prix du m² attractif, et qui en raison d’aménagements ou d’une desserte en transports améliorée verront la demande locative augmenter fortement à moyen terme, permettant d’importantes plus-values à la revente. Le Grand Paris propose ainsi de nombreuses opportunités le long des premières lignes inaugurées d’ici 2024, mais de nombreuses villes de province offrent également des conditions d’investissement avantageuses. Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à rechercher un bien dans un secteur éloigné de son domicile principal et des secteurs connus : la bonne opportunité d’investissement n’est pas forcément dans un coin que l’on connaît bien, et il est indispensable de garder à l’esprit une règle simple : mettre l’affect de côté !

Qu’est-ce que le dispositif PINEL ?

La loi PINEL a instauré un régime juridique et fiscal avantageux permettant de réduire l’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Il s’agit de permettre à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt (attention il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt) pouvant atteindre 21% de la valeur d’un bien neuf, à condition de s’engager à louer ce bien durant 6, 9 ou 12 ans, de respecter les plafonds de loyer au m² selon un découpage du territoire national par zones de tension immobilière, mais également de tenir compte de plafonds de revenus pour le choix des locataires.

Si le but du mécanisme est d’encourager les investisseurs à augmenter l’offre de logements dans les secteurs en déséquilibre face à la demande, il permet également de réaliser de très belles opérations pour les investisseurs qui y voient une véritable opportunité. La réduction d’impôt n’est en effet pas le seul avantage du dispositif PINEL : celui-ci permet également de retirer bon nombre de dépenses du montant imposable au titre des revenus fonciers (les loyers) : intérêts de l’emprunt finançant le bien, charges de copropriété, assurances, travaux d’entretien du logement… Il est alors possible d’atteindre des rendements bruts dépassant sans difficulté les 4 %, ouvrant la porte à des investissements performants ne nécessitant aucun effort d’épargne complémentaire, puisqu’intégralement autofinancés par les loyers.

Financer un investissement sans apport avec l'argent des banques

Les taux d’intérêt n’en finissent plus de baisser, atteignant des niveaux historiques...mais jusqu’à quand ? Une chose est sûre, tous les voyants sont actuellement au vert pour solliciter et négocier des crédits immobiliers à des taux imbattables sur 20, 25…voire 30 ans. Il n’est désormais pas rare d’obtenir un taux autour de 1,5 à 1,6 % sur 25 ans. Grâce à des taux extrêmement bas, combinés aux taux d’inflation et aux coûts d’épargne traditionnels, il est devenu quasiment gratuit d’investir dans l’immobilier non pas avec l’épargne comme n’importe quel produit financier classique...mais avec l’argent de la banque !

Rien ne s’oppose donc à se lancer dans l’investissement immobilier, y compris sans apport particulier, Il serait donc bien dommage de se priver de telles opportunités...

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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