Le déficit de logements étudiants ne cesse de s’aggraver. Le ministère de l’Enseignement supérieur prévoit 34.000 étudiants supplémentaires en septembre qu’il faudra bien, pour une grande partie d’entre eux, loger de façon autonome.

Nouvelle donne chez les étudiants : le pourcentage de jeunes qui poursuivent leurs études tout en continuant d’habiter chez leurs parents diminue. A cela s’ajoute un nombre croissant d’étudiants étrangers venus des quatre coins du monde et notamment de Chine.

Comment répondre à cette nouvelle demande?

Pour répondre à cette demande croissante, les municipalités multiplient les projets de résidences étudiantes. Certaines n’hésitent pas à solliciter des investisseurs particuliers, en mettant en avant les avantages fiscaux auxquels ils peuvent prétendre : réduction d’impôt de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 euros dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou déduction fiscale en cas d’adoption du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Mais cela ne suffit pas. Et surtout ces résidences étudiantes ne correspondent pas toujours aux souhaits tant des étudiants que des parents et des investisseurs. 57% des étudiants recherchent en priorité un studio selon la dernière étude réalisée par LocServives.fr, un site de location entre particuliers. De nombreux parents préfèrent également se tourner vers l’achat plutôt que de payer un loyer à fonds perdus. Une démarche qui a d’autant plus de sens que les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. On emprunte aujourd’hui avec un bon dossier à moins de 1% sur quinze ans hors assurance. L’achat d’un studio permet de loger son enfant mais aussi, après la fin de ses études, de se constituer des revenus pour la retraite ou de dégager une belle plus-value lors de la revente. D’où l’importance de bien acheter : ville où le marché locatif est tendu, ville universitaire…

L'achat en direct ?

L’achat d’un studio, voire d’une studette pour étudiant n’est pas plus risqué que tout autre investissement immobilier. Dans 84% des cas, toujours selon l’enquête LocServices.fr, les parents se portent caution, ce qui limite le risque d’impayés. Les autres étudiants recourent de plus en plus à la garantie Visale, garantie accordée à tous les étudiants sans condition de ressources. La caution est alors accordée par Action Logement qui verse les sommes dues au bailleur, assumant le risque s’il ne parvient pas à se faire rembourser.

Le rendement est aussi, dans la grande majorité des cas, supérieur à celui que procurent des surfaces supérieures. Il peut dépasser 7% à Lille, Montpellier, Marseille, 6% à Toulouse ou Strasbourg, 4% à Paris selon les derniers calculs réalisés par le site meilleursagents.com. Ainsi, toujours selon l’étude LocaServices.fr, un studio se loue en moyenne 873 euros par mois charges comprises à Paris, 590 euros à Nice, 542 euros à Bordeaux, 487 euros à Lille, 472 euros à Toulouse et Strasbourg.

La bonne idéee : l'investissement en nue-proriété 

Inconvénient de l’achat en direct d’une petite surface, l’investisseur voit son souci de gestion décuplé compte tenu d’un fort turn-over. Il doit aussi payer de l’impôt sur le revenu sur les loyers et, s’il y est assujetti, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).  Pour neutraliser ces points négatifs qui peuvent freiner l’achat, Inter Invest s’apprête à proposer l’acquisition de logements étudiants en nue-propriété. Ce type d’investissement présente quatre atouts qui en font tout l’attrait. Le premier et le principal est d’acheter le bien moins cher. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. L’acquéreur ne paie en effet que la valeur du bien en nue-propriété, soit une économie de l’ordre de 30 à 50% par rapport à un achat en pleine propriété selon la durée du démembrement. A l’issue de l’opération, quinze ou vingt ans plus tard, l’investisseur récupère le bien en pleine propriété maximisant ainsi la plus-value pouvant être réalisée à la revente. Deuxième avantage, l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion. Il n’a pas à se préoccuper de trouver un locataire. Il n’a pas à craindre que son locataire lui signifie son départ et que son bien reste vacant pendant plusieurs mois.  Troisième atout : ne percevant pas de loyers, il ne supporte ni impôt sur le revenu sur les loyers, ni impôt sur la fortune immobilière sur la valeur du bien.  Enfin, en cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

Pour consulter les opérations en Nue-propriété disponibles chez Inter Invest, n’hésitez pas à nous contacter !


 [FR1]Généralement moins non ?

Géraldine Pollet

Géraldine Pollet

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