La conjoncture n’a jamais été aussi favorable à l’investissement locatif : les taux continuent de baisser. On emprunte hors assurance à 0,46% sur quinze ans, 0,58% sur vingt ans, 0,73% sur vingt-cinq ans ou 1,30% sur trente ans (derniers chiffres publiés par le site meilleurtaux.com) dès lors que l’on a un très bon dossier, ce qui est très souvent le cas s’agissant d’un achat pour louer.

Des conditions qui permettent aujourd’hui d’acquérir un bien à crédit sans effort d’épargne (le loyer remboursant la mensualité de prêt). La demande de locations est par ailleurs forte, stimulée par la croissance démographique, l’allongement de la durée de la vie et la multiplication des familles monoparentales. Les prix ont certes augmenté, mais pas partout et dans des proportions bien inférieures à celles constatées à Paris. En régions, ils n’ont progressé comme à Nice que de 3% sur un an selon le baromètre SeLoger.com contre +6% à Paris.

Le site place ainsi Toulouse au premier rang des villes où investir avec un prix moyen de 3382 euros le mètre carré. La ville est économiquement très dynamique, portée par les activités aéronautiques. Elle gagne plus de 5600 habitants par an et compte 100.000 étudiants. Vient ensuite Nantes (3475 euros le mètre carré) puis Lille (3224 euros le mètre carré), Lyon (4817 euros le mètre carré), Rennes (3490 euros), Angers (2289 euros), Montpellier (3089 euros), Tours (2422 euros), Poitiers (2060 euros) et Strasbourg (3030 euros).

L’investissement dans la pierre est une bonne opportunité pour se constituer du patrimoine et des revenus complémentaires pour sa retraite. Mais il faut acheter à bon escient.

L’emplacement est primordial : le bien doit se situer dans une commune où la demande locative est élevée. La ville doit être attractive en nombre d’emplois, en qualité de vie… Au regard de ce dernier critère, Toulouse est encore la première, cataloguée ville la plus « green friendly » selon le palmarès réalisé par le site HomeToGo.fr. Devant Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille, Nice, Angers, Marseille et Montpellier. Un classement qui repose sur la superficie totale des espaces verts, le nombre de jardins, de vélos en libre-service,  d’enseignes bio… en rapport  avec le nombre d’habitants.

La quête d’un logement vert joue également et devrait s’amplifier dans les années à venir, car ce type de biens est synonyme d’économies d’énergie et de moindres charges de copropriété. Un critère qui donne une prime au neuf compte tenu des normes de construction imposées en termes d’isolation thermique et phonique. Le neuf bénéficie également de réductions d’impôt (dispositif Pinel) pendant six, neuf, voire douze ans, égales respectivement à 12 %, 18 % et 21% du montant de l’investissement plafonné à 300.000 euros, qui réduisent le coût du logement et donc augmentent sa rentabilité. Une fois ce délai passé et avec lui les contraintes imposées en termes de plafonds de loyer et de conditions de ressources du locataire, le propriétaire peut vendre ou tenter de maximiser ses recettes locatives en ayant recours par exemple à la location meublée ou saisonnière ou encore à la colocation.

Mais le rendement ne doit pas être le seul critère à regarder, la perspective de plus-value compte autant, sinon plus, en raison de la forte imposition des revenus fonciers. A contrario, le montant de la plus-value réalisée bénéficie d’un abattement par année de détention, ce qui réduit la base de taxation tandis que le taux d’imposition est forfaitaire à 19%. Des villes à l’instar de Saint Etienne, Mulhouse ou Limoges offrent certes un très fort rendement (plus de 8%), mais les prix de l’immobilier stagnent, voire baissent. Mieux vaut regarder le couple rendement/plus-value et tenter de l’optimiser.   

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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