Le projet du Grand Paris prend corps. D’ici à 2030 devraient être construites 68 nouvelles gares et des nouvelles lignes d’une longueur totale de 200 kilomètres. Sceptiques dans un premier temps sur la réalisation de ce projet, les investisseurs privés et institutionnels commencent à croire à sa réalité.

Les premiers y voient une opportunité pour réaliser une belle opération financière génératrice de séduisantes perspectives de plus-values. Pour les seconds, le Grand Paris constitue une alternative aux investissements londoniens paralysés par la perspective du Brexit et un substitut aux opérations parisiennes qui se raréfient. La Française a fait par exemple le choix de dédier un fonds au Grand Paris.

Selon les experts, c’est l’habitation qui renferme le potentiel d’appréciation le plus élevé. D’ores et déjà, près de trois mille logements ont été livrés et des autorisations de permis de construire pour plus de 5.000 appartements ont été délivrées par l’établissement public chargé de l’aménagement. Au total, plus de dix mille logements devraient être construits dans un rayon de 800 mètres autour des gares. Et ce pour tous les types de logement. A titre d’exemple, une fois achevé, le Grand Paris Express reliera les grands centres d’affaires mais aussi une quarantaine de sites universitaires et de grandes écoles. Autant de nouvelles opportunités pour des logements étudiants en résidences ou non. Logements basse consommation, normes d’isolation, espaces verts, domotique… : pour les mêmes experts, les atouts du neuf feront demain la différence en termes de plus-value.

Les choix d’investissement sont multiples. Certains parient sur les nouvelles dessertes (Champigny, Clichy Montfermeil, Noisy le Grand…). Reste aux opérateurs à en maîtriser le timing sachant que l’organisation à Paris des Jeux Olympiques obligera à accélérer certains investissements pour être prêts à temps.

D’autres jouent le renforcement de zones déjà desservies et siège de nombreux projets immobiliers comme La Défense, Clichy ou encore, dans l’ouest parisien, Nanterre. La ville qui accueillera le RER E et les nouvelles lignes 15 et 18 du métro, a déjà vu ses prix grimper de 17% en un an. Elle deviendra à terme un important nœud d’interconnexions qui profiteront à des communes résidentielles comme Neuilly dont le prix au mètre carré dépasse celui de Paris (+5% en un an selon le baromètre LPI-Se Loger), Levallois Perret (+12,3%) mais aussi Louveciennes, Marly le Roi….

Inter Invest commercialise dans cette dernière ville un programme en nue-propriété destiné à des investisseurs en quête de plus-value. Ce type d’investissement présente quatre atouts qui en font tout l’attrait.

Le premier et le principal est d’acheter le bien moins cher. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. L’acquéreur ne paie en effet que la valeur du bien en nue-propriété, soit une économie de l’ordre de 30 à 50% par rapport à un achat en pleine propriété selon la durée du démembrement. Or à l’issue de l’opération, quinze ou vingt ans plus tard, l’investisseur récupère le bien en pleine propriété maximisant ainsi la plus-value pouvant être réalisée à la revente. Deuxième avantage, l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion. Il n’a pas à se préoccuper de trouver un locataire. Il n’a pas à craindre que son locataire ne lui signifie son départ et que son bien reste vacant pendant plusieurs mois. Il n’a pas à redouter des impayés de loyers ou de charges. Troisième atout : ne percevant pas de loyers, il ne supporte ni impôt sur le revenu sur les loyers, ni impôt sur la fortune immobilière sur la valeur du bien.  Enfin, en cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

Pour les investisseurs cherchant à sécuriser leur investissement, le deuxième paramètre important à prendre en compte dans le cadre du Grand Paris est la mixité des projets. La construction de bureaux neufs, dernière génération, à côté de logements garantit de l’activité, donc de la demande locative. Un atout supplémentaire pour faire le choix du Grand Paris.

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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