S’il faut une raison de plus pour préférer la pierre à tout autre investissement, le covid et ses conséquences économiques en sont une. Pour favoriser la reprise, les banques centrales, que ce soit la Fed ou la BCE, ont annoncé qu’elles maintiendraient les taux bas aussi longtemps que nécessaire si bien que les experts n’envisagent plus une remontée avant 2023. Or qui dit taux bas, dit une rémunération faible voire nulle des placements tels que les livrets bancaires, les fonds en euros, les obligations.

Pour trouver du rendement, il faut se tourner vers les actions -mais avec le risque de très fortes volatilités-, et surtout l’immobilier. Mais pas n’importe lequel : l’immobilier de logements. Le développement du télétravail et du e-commerce consécutif au confinement et aux dangers de propagation de la pandémie, impacte négativement le marché des bureaux et du commerce. Prudence donc sur les SCPI … En revanche, l’immobilier résidentiel conserve tous ses attraits : taux d’intérêt au plus bas, demande locative élevée, loyers toujours orientés à la hausse… Reste à déterminer ce qui fait un bon placement : le lieu et les modalités d’acquisition. 

Par rapport à l’investissement traditionnel, l’achat en nue-propriété présente de nombreux avantages. En quoi consiste-t-il ? Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, on achète son usage (le droit de l’occuper, de le louer) appelé usufruit et la nue-propriété (le droit de le vendre, de le transmettre, de l’hypothéquer…).  C’est ainsi qu’Inter Invest Immobilier société du groupe Inter Invest spécialisée dans la structuration et la commercialisation d’opération immobilières patrimoniales propose aux investisseurs des solutions d’investissement en démembrement de propriété leur permettant de n’acheter que la nue-propriété. L’usage étant cédé pendant une durée déterminée – quinze ou vingt ans- à un organisme qui se charge de louer le bien, de l’entretenir pendant cette période. A l’issue de celle-ci, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien.

Quel intérêt ? Tout d’abord : acheter moins cher. La décote peut représenter entre 30 et 40% du prix du bien. Elle est égale à la somme des loyers que l’investisseur aurait encaissés s’il avait loué le bien lui-même pendant la période de démembrement. Un montant de loyer supérieur car il est calculé brut. On ne tient pas compte des charges et des impôts et prélèvements sociaux que l’investisseur aurait dû acquitter sur ses revenus fonciers.

Deuxième atout : l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion : pas de locataire à trouver, pas de vacance locative entre deux locataires, pas de charges de gestion, pas d’impayés, pas de réparations.   

Troisième atout : l’investisseur peut acheter à crédit et profiter ainsi des taux bas. Les intérêts seront déductibles de ses autres revenus fonciers ce qui fera baisser son impôt sur le revenu.

Quatrième avantage : ne percevant pas de loyers sur le bien acheté en nue-propriété, l’investisseur ne gonfle pas son impôt sur le revenu à un moment où il n’a pas besoin de revenus complémentaires et où il est déjà fortement imposé (41 voire 45%). Il échappe aussi aux prélèvements sociaux (17, 2%).

Enfin, l’achat n’est pas comptabilisé dans le patrimoine immobilier de l’investisseur alors qu’un achat classique aurait pu le rendre imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou aurait majoré ce dernier.  

Ainsi l’achat en démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût et de dégager une plus-value plus importante au moment de la revente. Il permet également de se constituer des revenus futurs pour sa retraite une fois le démembrement terminé. Il permet enfin d‘aider ses proches en leur transmettant le bien par donation à un coût nul ou moindre, le montant des droits éventuels étant calculés sur la valeur de la nue –propriété. 

Mais où acheter ? Peu d’acteurs proposent cette possibilité dans des villes attractives. C’est le cas d’Inter Invest à Bordeaux à proximité du célèbre quartier des Chartrons. Située à une heure trente de Paris, la cité où il fait bon vivre selon les derniers palmarès, attire un nombre croissant de franciliens, encore plus depuis le confinement et le développement du télétravail. Les prix dans l’ancien ne cessent de grimper et la demande de s’envoler alors que l’offre reste contenue. Bordeaux qui se classe dans le top 10 des villes où il fait bon étudier, accueille chaque année 102.000 étudiants. Difficile pour eux comme pour les jeunes actifs de se loger : la ville ne compte que 12,9 studios pour 10 000 habitants. La résidence Square Saint-Louis, composée de 130 studios répond ainsi pleinement aux attentes des étudiants bordelais qui cherchent à louer des petites surfaces proches du centre-ville et des campus.

Les prix dans le neuf – ce qui est toujours le cas quasiment s’agissant de nue-propriété- sont en revanche maîtrisés. L’écart avec l’ancien n’est que 2% selon le baromètre LPI-SeLoger contre en moyenne 20%, alors même que les avantages du neuf sont légion en termes de conception des biens, d’isolation thermique et phonique, d’absence de travaux, de présence d’un parking…. 

A Bordeaux, les perspectives de revenus sont alléchantes : toujours selon SeLoger, la location meublée est particulièrement avantageuse. Le coût d’ameublement est amorti en 30 semaines de location : c’est la métropole régionale qui après Paris, présente la meilleure rentabilité. Devant Strasbourg (39 semaines) ou Aix-en-Provence (43 semaines). Bordeaux remplit ainsi toutes les conditions d’un investissement locatif réussi. 

 

Jean-Baptiste de PASCAL

-

Articles relatifs

Vous souhaitez
acheter un bien
immobilier en nue-
propriété avec une
décote de 30 à
50% ?

Je découvre la nue-propriété

Restez toujours informé

Inscrivez-vous à notre newsletter