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La loi Pinel est un dispositif immobilier qui offre la possibilité aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt conséquente pour l’achat puis la mise en location d’un bien neuf. En 2022, le dispositif Pinel peut, en effet, vous permettre de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €, dans la limite d’une acquisition de 300 000 €. Vous l’aurez compris, la loi Pinel est très intéressante, mais pour en profiter pleinement, il est essentiel de ne pas commettre d’impairs. Voici quelles sont les 7 erreurs à éviter avec la loi Pinel.

Erreur en loi Pinel n° 1 : ne pas s’assurer en amont que le dispositif Pinel est bien fait pour vous

S’il est vrai que le dispositif Pinel est avantageux à de nombreux égards, il n’est pas nécessairement adapté à tous les profils. Si votre conseiller en gestion de patrimoine vous propose immédiatement de réaliser un investissement en Pinel, sans même prendre le temps d’analyser vos finances, votre imposition, votre patrimoine et votre projet, vous devriez vous méfier.

Et pour cause ! Vous devriez plutôt rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine qui réalisera un audit approfondi de votre situation, afin de déterminer si oui ou non la loi Pinel est le dispositif le plus avantageux pour vous. Un bon conseiller doit être à l’écoute de vos attentes, de vos remarques et de vos besoins afin de vous faire une proposition adaptée, qui, peut-être, ne se cantonnera pas au dispositif Pinel. 

Erreur en loi Pinel n° 2 : s’arrêter sur une proposition unique

Cette seconde erreur à ne pas commettre en investissant par le dispositif Pinel rejoint la première. Le conseiller en gestion de patrimoine que vous allez rencontrer afin d’exposer votre projet ne devrait pas vous offrir une proposition unique. Après avoir analysé votre situation, il devrait vous présenter deux à trois solutions qui peuvent vous correspondre. Ensemble, vous devez ensuite échanger au sujet de chacune d’entre elles afin de vous permettre d’affiner votre choix. Vous devez être en mesure de comparer les résultats atteignables grâce à la loi Pinel avec d’autres dispositifs immobiliers afin de faire un choix éclairé. 

De la même manière, votre conseiller ne devrait pas vous proposer de réaliser votre acquisition sur un seul lot en Pinel. Là encore, vous devriez avoir suffisamment de choix. En France, il existe des centaines  de programmes immobiliers neufs qui peuvent vous correspondre. Prenez donc le temps de les analyser et de les comparer afin d’avoir la possibilité de choisir quelle est la meilleure solution, et donc le meilleur lot, pour votre situation et votre profil investisseur.

Erreur en loi Pinel n° 3 : se fixer uniquement sur la réduction d’impôt offerte

En réalisant un investissement immobilier locatif par le biais du dispositif Pinel, vous allez profiter d’une réduction d’impôt plus ou moins conséquente. Toutefois, votre projet, votre stratégie et vos ambitions doivent aller au-delà de cette réduction fiscale. Finalement, vous devez penser votre projet comme un investissement immobilier classique, et apprécier la réduction d’impôt offerte comme un plus.

Autrement dit, vous devez construire un cahier des charges complet, penser à la localisation du bien, à vos objectifs, à la possibilité de le revendre à terme avec une éventuelle plus-value ou encore à la demande locative future. La réduction d’impôt à elle seule ne doit pas constituer votre seul critère d’achat

N’oubliez pas non plus que la réduction d’impôt ne permet pas toujours de couvrir les frais annexes (crédit, charges, impôts, travaux à réaliser, etc.). Vous devez donc disposer des ressources nécessaires pour y faire face.

Erreur en loi Pinel n° 4 : ne pas comparer les prix dans une même zone entre le neuf et l’ancien

Il est important de prendre le temps de comparer les différences de prix entre le neuf et l’ancien dans la zone dans laquelle vous souhaitez investir pour des biens similaires. En règle générale, les biens neufs coûtent plus cher que les biens anciens. Toutefois, pour être raisonnable, cette différence de prix doit être de l’ordre de 20 à 22 %, ce qui correspond aux travaux à réaliser, à la qualité des biens neufs ou encore au respect des normes énergétiques.

Des différences de prix plus importantes (de l’ordre de 30 à 35 %) devraient vous alerter. Si vous deviez vous retrouver dans une telle situation, prenez le temps d’analyser les prix immobiliers du secteur sur les vingt dernières années. Voyez si, malgré les tarifs actuels, vous pourriez ou non réaliser une plus-value dans le cas où vous souhaiteriez revendre le logement d’ici quelque temps, ou si vous seriez plutôt susceptible de perdre de l’argent.

Erreur en loi Pinel n° 5 : ne pas vérifier la croissance démographique de la commune avant de vous lancer 

La loi Pinel vous impose d’investir dans certaines villes bien particulières de France. En règle générale, il s’agit de zones dites tendues, où la demande locative est bien supérieure à l’offre. En principe, vous devriez donc être dans des villes où la croissance démographique est positive

Afin d’en être certain, faites vos propres recherches. Toutes les communes de France ne se valent pas et certaines sont plus attractives que d’autres. Dans l’idéal, tournez-vous vers un secteur qui connaît une croissance démographique positive, qui attire de nouveaux résidents chaque année, et qui se développe correctement (nombreux services disponibles, présence d’infrastructures variées, bon réseau de transports en commun, etc.). Ainsi, vous serez certain de toujours trouver des locataires pour votre bien et d’éviter les vacances locatives

Investir dans une ville qui perd en popularité, voire qui connaît une croissance démographique négative, pourrait avoir l’impact inverse. Vous pourriez, en effet, avoir du mal à trouver des locataires face à une commune qui se vide de ses habitants.

Erreur en loi Pinel n° 6 : surévaluer le montant du loyer

Avec le dispositif Pinel, vous devrez respecter les plafonds de loyer en vigueur et appliquer une formule (surface utile x coefficient multiplicateur Pinel x barème Pinel) pour définir le montant de votre loyer.

Prenons un exemple. Votre bien se trouve en zone A bis. En zone A bis, le plafond de loyer 2022 est de 17,62 €/m². Vous louez un logement de 70 m² de surface habitable, sans annexe. Dans votre cas, le coefficient multiplicateur est de 19/70 + 0,7 = 0,97.

Cela signifie qu’au maximum, votre logement pourrait être loué à 1 196,39€  (70 m² x 0,97 x 17,62 m²). Néanmoins, selon la qualité de votre logement, les prestations offertes et l’endroit où il se trouve, il ne s’agit peut-être pas du tarif le plus juste. Pour définir le montant de votre loyer, vous devez respecter ce montant plafond tout en étant cohérent avec la réalité du marché locatif de votre secteur. Autrement, vous risquez de ne pas trouver de locataires.

Erreur en loi Pinel n° 7 : s’engager dans un programme qui ne propose que de l’investissement en loi Pinel

Enfin, une autre erreur à ne pas commettre avec le dispositif Pinel serait d’investir dans un programme  qui est uniquement réservé à l’investissement en loi Pinel. Dans ce cas, en effet, l’immeuble ne sera habité que par des locataires. Or, les études à ce sujet tendent à prouver que les biens (et notamment les parties communes) se dégradent plus rapidement lorsque les lieux ne sont habités que par des locataires. 

Il se pourrait donc que vous deviez réaliser plus de dépenses pour maintenir l’immeuble en bon état, ce qui impacterait inévitablement votre rentabilité financière

Par ailleurs, avec un programme comprenant que des appartements en Pinel, les acheteurs risquent de revendre leurs biens tous au même moment, au bout des 6, 9 ou 12 ans, ce qui pourrait rendre difficile la revente de votre logement.

Jérôme DEVAUD

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