Le dispositif de défiscalisation outre-mer loi Girardin
L’investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux contribuables pour diversifier leur patrimoine et optimiser leur fiscalité. Parmi les dispositifs disponibles, le Girardin se distingue par son approche unique et ses avantages fiscaux significatifs. Créé pour encourager les investissements privés dans les secteurs industriels et immobiliers des départements, régions et collectivités d’outre-mer (DROM-COM), le dispositif Girardin offre aux investisseurs une opportunité de défiscalisation immédiate tout en contribuant au développement économique de ces territoires. Mais qu’est-ce qui rend ce dispositif si particulier par rapport aux autres options d’investissement locatif ? Réponses.
Girardin logement social : investir indirectement dans un bien immobilier
Comment fonctionne le dispositif Girardin logement social
Le dispositif Girardin logement social est un mécanisme de défiscalisation créé pour encourager les investissements privés dans la construction et l’acquisition de logements sociaux dans les Collectivités d’Outre-Mer (COM) :
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Nouvelle-Calédonie ;
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Saint-Barthélemy ;
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Saint-Pierre-et-Miquelon ;
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Îles Wallis-et-Futuna ;
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Polynésie française.
Ce dispositif est encadré par l’article 199 undecies B du Code général des impôts.
Voici comment il fonctionne :
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Une société de portage est créée pour gérer l’investissement. Cette société peut être une société anonyme (SA) ou une société par actions simplifiées (SAS).
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Elle s’occupe ensuite de récolter les fonds nécessaires à la construction ou à l’acquisition de logements sociaux auprès des investisseurs privés (environ 40 % de l’investissement), du bailleur local (environ 10 % de l’investissement), d’un organisme financier (environ 50 % de l’investissement).
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Avec les fonds réunis, la société de portage finance la construction ou l’acquisition de logements sociaux dans les COM.
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Une fois les logements construits ou acquis, ils sont loués à un organisme de logement social (OLS).
Le bailleur social loue alors les biens à des foyers éligibles aux logements sociaux pour une durée minimum de 5 ans. Le montant des loyers est plafonné, et une partie de l’avantage fiscal est rétrocédée au bailleur, permettant ainsi de proposer des loyers inférieurs à ceux d’un crédit classique.
En contrepartie de leurs investissements, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt significative, pouvant atteindre jusqu’à 114 % des sommes investies, avec un plafond de 60 000 €. Cette réduction est « one shot », c’est-à-dire qu’elle s’applique en totalité dès l’année suivant l’investissement.
Simulation de défiscalisation avec la loi Girardin
Girardin logement social vs investissement immobilier locatif traditionnel : quelles différences ?
Le Girardin logement social et l’investissement immobilier locatif traditionnel diffèrent sur plusieurs aspects. D’abord, l’objectif d’investissement. L’objectif principal du Girardin logement social est de soutenir la construction de logements sociaux dans les Collectivités d’Outre-Mer (COM) tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Ce dispositif contribue à répondre à la demande de logements abordables dans les COM, soutenant ainsi le développement économique et social de ces régions.
Or, avec un investissement locatif, l’objectif est souvent de générer des revenus locatifs réguliers et de valoriser son patrimoine immobilier sur le long terme. Avec le Girardin logement social, d’ailleurs, le bien ne vous appartient pas. Vous financez uniquement sa construction ou son acquisition. Vous ne pouvez donc pas espérer de revenus locatifs et ne pouvez prétendre à une plus-value à la revente du bien immobilier. L’avantage accordé est purement fiscal. L’investissement est à fonds perdu, mais compensé par la réduction d’impôt.
Il existe également certaines différences d’un point de vue fiscal :
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Avec le Girardin logement social, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 114 % des sommes investies (plafonnée à 60 000 €) dès l’année suivant l’investissement. La réduction est appliquée en une seule fois (principe de la réduction d’impôt one shot).
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Avec l’investissement immobilier locatif traditionnel, il est possible d’utiliser des dispositifs de défiscalisation. Le Denormandie, le Malraux, ou le Censi-Bouvard (ce dernier ayant pris fin le 31 décembre 2022) offrent des réductions d’impôt. En revanche, elles sont étalées sur plusieurs années en fonction de la durée de la location et des travaux réalisés.
Les risques diffèrent également. Si les conditions légales du Girardin logement social ne sont pas respectées (durée de location, conformité du projet), l’avantage fiscal peut être remis en cause. Autre point important, l’investissement est à fonds perdu. Il n’existe donc pas de récupération de capital par d’autres moyens que la réduction fiscale.
Avec l’investissement locatif, il existe :
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Un risque locatif : vacance locative, impayés de loyers, dégradations du bien.
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Un risque du marché : variation des prix de l’immobilier et des loyers en fonction de la conjoncture économique et du marché local.
Girardin industriel : investir pour louer du matériel productif neuf à des entreprises ultramarines
Les trois catégories de Girardin industriel
Le Girardin industriel est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager les investissements dans les équipements industriels dans les départements et régions d’outre-mer (DROM-COM). Il permet aux contribuables français d’obtenir des réductions d’impôt en échange de leur participation financière à ces investissements.
Comme pour le Girardin logement social, une société de portage (souvent une Société en Nom Collectif, SNC) est créée pour acquérir du matériel industriel neuf. Les investisseurs deviennent associés de cette société de portage. La société de portage achète des équipements industriels neufs. Ces équipements sont ensuite loués à une entreprise d’outre-mer pour son activité professionnelle.
Il existe trois catégories de Girardin industriel :
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Girardin industriel de plein droit. Ce dispositif concerne les projets d’investissement inférieurs à 250 000 € HT par matériel. Il ne nécessite pas d’agrément préalable de l’administration fiscale. La procédure est simplifiée et plus rapide. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 40 909 €.
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Girardin industriel avec agrément fiscal. Ce dispositif s’applique aux projets d’investissement supérieurs à 250 000 € HT par matériel ou dans certains secteurs spécifiques nécessitant une approbation préalable. L’obtention de l’agrément implique une procédure plus longue et complexe. Un dossier détaillé doit être présenté pour justifier la pertinence et l’impact économique de l’investissement. La réduction d’impôt maximale peut atteindre 52 941 €.
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Girardin agricole. Cette sous-catégorie du dispositif Girardin industriel est spécifiquement dédiée aux investissements dans des équipements agricoles en outre-mer. Il fonctionne donc de manière totalement similaire au Girardin industriel classique, mais est ciblé sur le secteur agricole.
L’achat puis la location du matériel à des entreprises ultramarines
Dans tous les cas, l’objectif fondamental du dispositif Girardin industriel, quelle que soit la catégorie (plein droit, avec agrément fiscal ou agricole), reste le même : encourager l’achat de matériel industriel (ou agricole) neuf qui est ensuite loué à des entreprises situées dans les départements et régions d’outre-mer (DROM-COM).
Les investisseurs financent l’acquisition de matériel industriel ou agricole neuf via une société de portage. Le matériel acheté est ensuite loué à des entreprises d’outre-mer pour leur permettre d’améliorer ou de moderniser leur outil de production.
En facilitant l’accès à du matériel moderne, le dispositif aide les entreprises locales à devenir plus compétitives et à accroître leur capacité de production. Ce soutien contribue également à la création d’emplois et au développement économique global des territoires d’outre-mer.
En revanche, en tant qu’investisseur dans le cadre du dispositif Girardin industriel, vous ne profitez pas de loyers perçus ni d’une éventuelle plus-value à la revente du matériel. Le dispositif Girardin industriel est conçu comme un investissement à fonds perdu, où l’avantage principal est fiscal et non financier. Vous investissez dans l’achat de matériel industriel ou agricole, mais vous ne percevez pas de revenus locatifs issus de la location de ce matériel.
L’unique bénéfice pour l’investisseur est la réduction d’impôt obtenue en contrepartie de l’investissement réalisé. Cette réduction peut être significative, équivalente à l’investissement initial majoré d’une marge, ce qui peut représenter jusqu’à 114 % de la somme investie, selon le montage et les conditions spécifiques.
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