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Vous souhaitez investir en outre-mer, mais hésitez entre contracter le dispositif Pinel ou le dispositif d’investissement Girardin ? Voici comment faire un choix.

Lorsqu’il s’agit d’investir en outre-mer, deux dispositifs fiscaux majeurs s’offrent aux investisseurs : la loi Pinel et le dispositif Girardin. Ces mécanismes ont été conçus pour encourager le développement économique et l’investissement immobilier dans les territoires ultramarins français. Chacun d’entre eux propose des avantages fiscaux significatifs, mais ils se différencient par leurs objectifs, leurs conditions et leurs implications financières. Pinel ou Girardin pour un investissement en outre-mer ? Dans cet article, nous allons analyser en profondeur le dispositif Pinel outre-mer et le dispositif Girardin, afin de vous aider à prendre une décision éclairée quant au dispositif qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs d’investissement.

Comprendre le dispositif Girardin en quelques points clés

Un dispositif, trois volets différents

Le dispositif Girardin est une incitation fiscale visant à stimuler l’investissement dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) ainsi que dans les collectivités d’outre-mer (COM). Il se décline en trois volets distincts : le volet Girardin industriel de plein droit, le volet Girardin industriel avec agrément fiscal et le volet logement social.

Le volet Girardin industriel de plein droit permet d’investir dans des équipements productifs neufs mis à disposition de PME locales. Ce dispositif ne concerne que les projets inférieurs à 250 000 €. Le volet Girardin industriel avec agrément affiche le même objectif que le Girardin de plein droit. En revanche, il concerne les projets de plus de 250 000 € qui nécessitent un agrément fiscal. Le volet logement social, enfin, permet de construire ou d’acquérir des logements sociaux dans les collectivités d’outre-mer.

 

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L’avantage principal offert par le Girardin : une réduction d’impôt one shot

En investissement par le biais d’un des trois volets du dispositif Girardin, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt one shot. Cette dernière présente plusieurs atouts : 

  • son montant est supérieur aux sommes investies (jusqu’à 114 % des montants versés) ;

  • elle est valable dès l’année qui suit le placement (en 2024 pour un investissement en 2023) ;

  • elle profite d’un plafonnement des niches fiscales fixé à 18 000 €, mais calculé selon un pourcentage de rétrocession. 

Autrement dit, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 60 000 € dans le meilleur des cas. 

Les limites du dispositif Girardin

L’investissement Girardin est un investissement à fonds perdu. En aucun cas l’investisseur n’est propriétaire des biens acquis. Cela signifie qu’il ne bénéficie pas de loyers, ni de rendement, ni de plus-value à leur revente, mais uniquement d’une réduction d’impôt. 

Enfin, le Girardin s’accompagne d’un certain nombre de risques qu’il est important de considérer. Il existe, notamment, un important risque de requalification fiscale. Si l’une des trois parties (société de portage, investisseur, société exploitante) ne respecte pas les conditions légales mentionnées, l’administration fiscale peut révoquer tout ou partie de l’avantage fiscal accordé. 

De la même manière, il peut arriver que pour réaliser les investissements, la société de portage soit amenée à créer une Société en Nom Collectif (SNC). Or, cela implique pour l’investisseur qu’il sera solidairement et indéfiniment responsable des éventuelles dettes créées. 

Comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel outre-mer

Décryptage du dispositif Pinel outre-mer 

Le dispositif Pinel outre-mer vise à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf ou en rénovation dans les départements et collectivités d’outre-mer. 

Son fonctionnement repose sur l’acquisition d’un bien immobilier respectant les critères de performance énergétique et de localisation définis. Les investisseurs qui s’engagent ensuite à le louer pour une période allant de 6 à 12 ans peuvent obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie.

Pour 2023, les taux de réduction d’impôt appliqués sont de :

  • 21,5 % pour un investissement sur 6 ans ;

  • 26 % pour un investissement sur 9 ans ;

  • 28,5 % pour un investissement sur 12 ans. 

Ils seront ensuite revus à la baisse dès 2024. Notez, par ailleurs, que contrairement au dispositif Girardin, le dispositif Pinel ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt offerte en une fois. Au contraire, cette dernière est étalée sur toute la période de location. 

Les avantages d’investir en outre-mer par le biais du dispositif Pinel

Le premier avantage d’investir par le biais du dispositif Pinel est qu’il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente pouvant atteindre jusqu’à 28,5 % du prix de revient du bien. 

Le dispositif Pinel permet également de répondre au besoin croissant de logements de qualité dans ces régions ultramarines, tout en favorisant l’accès à des biens immobiliers abordables.

Enfin, il s’agit d’une solution pour investir dans l’immobilier en outre-mer et permettre aux investisseurs de diversifier leur portefeuille d’actifs.

Les limites du dispositif Pinel outre-mer : quelles sont-elles ? 

Les investisseurs doivent s’engager à louer leur bien pendant une période déterminée, ce qui peut limiter leur flexibilité en cas de changements de situation personnelle ou économique. D’ailleurs, s’ils ne vont pas à bout de leur engagement, l’avantage fiscal accordé pourrait être remis en cause.

Autre inconvénient du dispositif Pinel outre-mer, les biens éligibles doivent respecter des critères stricts de performance énergétique et être situés dans des zones éligibles, limitant ainsi le choix des investisseurs.

Enfin, les démarches administratives liées à la mise en place du dispositif et à la déclaration fiscale peuvent être complexes et requièrent une compréhension approfondie des règles en vigueur.

Choisir entre le dispositif Pinel et le dispositif Girardin pour investissement en outre-mer : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif comparant les similitudes, différences et particularités des dispositifs Pinel outre-mer et Girardin.

Caractéristiques

Dispositif Pinel outre-mer

Dispositif Girardin 

Objectif

Stimuler l’investissement immobilier neuf ou en rénovation dans les DOM-COM.

Encourager l’investissement industriel, agricole et immobilier social dans les DOM-COM.

Types de biens éligibles

Logements neufs ou en rénovation respectant les critères de performance énergétique.

Biens d’équipement pour le volet industriel, logements sociaux pour le volet logement social.

Durée d’engagement de location

6, 9 ou 12 ans.

Variable selon le volet et les secteurs, mais généralement 5 à 6 ans.

Réduction d’impôt

Jusqu’à 28 % de l’investissement selon la durée de location.

Variable selon le secteur et la rentabilité du programme, mais peut atteindre jusqu’à 60 000 €.

Contraintes à respecter

Les biens doivent respecter des normes de performance énergétique. Les locataires et les loyers doivent également respecter des plafonds spécifiques.

Durée de mise en location des biens de 5 ans à respecter. Obligation d’investir dans des secteurs éligibles. Contraintes spécifiques de construction applicables pour le volet logement social.

Contraintes de localisation

Les biens doivent être situés dans les zones éligibles au dispositif Pinel.

DOM-COM pour le volet industriel et agricole. 

Uniquement COM pour le volet logement social.

Bénéficiaires

Tous les contribuables domiciliés en France.

Tous les contribuables domiciliés en France.

Contributions locales

Amélioration de l’offre de logements neufs et rénovés dans les DOM-COM.

Développement économique et social dans les DOM-COM.

Risques 

Incertitudes relatives à l’investissement immobilier.

Risque de requalification fiscale, risques assurantiels, risques financiers.

Complexité administrative

Processus administratif relativement complexe.

Processus administratif très complexe.

Limites de réduction d’impôt

Plafonnement global des avantages fiscaux de 18 000 €.

Plafonnement global des avantages fiscaux de 18 000 €.

À qui s’adresse le dispositif Pinel et à qui s’adresse le dispositif Girardin ? 

Finalement, le dispositif Pinel s’adresse aux particuliers domiciliés en France qui souhaitent : 

  • investir dans l’immobilier locatif neuf ou en rénovation dans les départements et régions d’outre-mer (DOM-COM) ;

  • bénéficier, en parallèle, d’une réduction d’impôt. 

Ce dispositif concerne avant tout les investisseurs qui ne sont pas contre la gestion locative qu’implique cet investissement. 

Le dispositif Girardin, de son côté, s’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés, qui souhaitent réaliser un investissement responsable. En revanche, ce programme ne leur permettra pas d’agrandir leur patrimoine ni de profiter d’un capital comme bon leur semble à la revente des biens. 

Pinel ou Girardin pour un investissement en outre-mer : tout ce que vous devez savoir


Foire aux questions

Quelles sont les principales différences entre le dispositif Pinel outre-mer et le dispositif Girardin ?

Le dispositif Pinel outre-mer encourage l’investissement immobilier neuf ou en rénovation dans les DOM-COM par des particuliers.

Le dispositif Girardin est un investissement à fonds perdu qui peut permettre aux contribuables de réduire leur imposition de manière significative. 

Comment fonctionne la réduction d’impôt dans le dispositif Pinel outre-mer ?

Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans) et au montant de l’investissement. Le taux de réduction d’impôt appliqué varie entre 21,5 % et 28,5 % du prix du bien (dans la limite de 300 000 €) selon la durée de mise en location du bien.

Quels sont les avantages du dispositif Girardin ?

Le dispositif Girardin offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs qui contribuent au développement économique et social des DOM-COM. La réduction d’impôt offerte peut atteindre jusqu’à 114 % de l’apport du contribuable. 

Jérôme DEVAUD

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